STJ define nova regra na cobrança de inadimplência: o que muda para os condomínios

O Recurso Especial (REsp) julgado pelo Superior Tribunal de Justiça no processo 2.187.308/TO tornou-se um verdadeiro divisor de águas para os condomínios. Antes de qualquer coisa, vale explicar: um Recurso Especial é uma ferramenta usada para levar ao STJ casos que precisam de uma interpretação nacional e uniforme da lei. Em outras palavras, quando o STJ decide um REsp, aquela orientação passa a influenciar milhares de situações semelhantes em todo o país. E é exatamente isso que acontece aqui.

O tema interessa a síndicos, administradoras, advogados e aos próprios moradores, porque altera a forma como as dívidas condominiais podem ser cobradas judicialmente. Embora pareça um assunto técnico, o impacto é prático, imediato e profundo: o STJ decidiu que o condomínio não pode incluir honorários advocatícios contratuais na cobrança judicial do condômino inadimplente.

Sim, isso muda bastante coisa na rotina financeira, documental e operacional dos condomínios. E como um gestor precisa agir rápido, este artigo foi estruturado para traduzir o juridiquês para o mundo real da gestão condominial. É a interpretação direta e objetiva do que o STJ quis, de como funciona e do que deve ser feito agora.

I. O que mudou na prática

Por que essa decisão do STJ pede atenção imediata?

Imagine o seguinte cenário: o condômino atrasou. O condomínio aciona seu advogado. Para ajuizar a execução, o escritório cobra honorários contratuais. Até ontem, muitos condomínios simplesmente somavam esse valor à dívida e jogavam no cálculo final do inadimplente. Parecia lógico. Parecia prático. Parecia justo. Só que não podia e agora está definitivamente proibido. O STJ bateu o martelo:

Condomínios não podem incluir honorários advocatícios contratuais na cobrança judicial da dívida condominial.

Isso significa que aquele valor combinado previamente entre o condomínio e seu advogado não pode ser repassado ao devedor. Ele deve ficar como custo exclusivo do condomínio, tal como outras despesas administrativas.

A ineficácia da convenção de condomínio

É comum encontrar convenções prevendo algo como: “Em caso de cobrança judicial, os honorários advocatícios contratuais serão de responsabilidade do condômino inadimplente”. Pode estar escrito, desenhado, sublinhado ou aprovado por unanimidade. Não vale. O STJ deixou claro que a convenção não tem poder para contrariar a lei. Portanto, qualquer cláusula que preveja esse repasse é considerada ineficaz.

A explicação simples do risco de cobrança dupla

Por que o STJ proibiu a inclusão de honorários contratuais na cobrança judicial do inadimplente? Porque isso faria o condômino pagar duas vezes pelo mesmo trabalho. Na prática, ao incluir os honorários contratuais no início do processo, o condomínio já estaria repassando ao morador um custo de advocacia que, mais adiante, também seria cobrado pela verba sucumbencial fixada pelo juiz. Isso geraria uma duplicidade indevida, que o STJ entendeu como cobrança excessiva. A lógica é a seguinte:

1. Se o condomínio cobra honorários contratuais no início, o condômino já paga uma verba de advocacia.

   
   

2. Quando o processo termina, o juiz fixa os honorários sucumbenciais, que também devem ser pagos pelo condômino. Resultado: o morador inadimplente pagaria a mesma despesa duas vezes.

   
   

O STJ quer evitar isso. Portanto, só os honorários sucumbenciais podem ser exigidos do devedor.

Reuniões e orientações jurídicas passam a exigir mais precisão, já que a nova regra do STJ muda diretamente a forma como a inadimplência deve ser cobrada pelos condomínios.

II. O fundamento jurídico explicado de forma simples

A natureza da dívida condominial

A decisão começa com uma premissa básica: a dívida condominial é uma obrigação propter rem. Isso significa que ela está vinculada ao imóvel, não à pessoa. Consequentemente, as regras são mais rígidas, porque o vínculo nasce automaticamente quando alguém se torna proprietário, independentemente de contrato.

Diferente de ambientes comerciais como shopping centers, onde existe total liberdade contratual, no condomínio essa liberdade é limitada. O Código Civil define exatamente quais encargos podem ser cobrados.

O rol taxativo do Código Civil

O artigo 1.336, parágrafo 1º, é claríssimo: O condômino inadimplente deve arcar com multa de até 2 por cento, juros, correção monetária e o valor principal. Ponto final. Nada além disso pode ser incluído. Nem taxa administrativa, nem tarifa de cobrança, nem honorários contratuais.

Entendendo a diferença entre honorários

Honorários contratuais são um acordo particular entre o condomínio e seu advogado. Esse valor serve para remunerar o escritório por seu trabalho na fase de cobrança ou de ajuizamento. Ele pertence exclusivamente à relação condomínio-advogado.

Honorários sucumbenciais são fixados pelo juiz ao final do processo e pagos pelo vencido. Não dependem de contrato e não podem ser ignorados. O STJ reforçou que apenas os sucumbenciais podem ser exigidos do condômino inadimplente. Os contratuais nunca podem aparecer na planilha de débito.

III. O que síndicos e administradoras precisam fazer agora

A decisão é obrigatória e deve ser aplicada imediatamente. Logo, adaptar-se não é uma escolha: é uma necessidade para evitar erros processuais e prejuízos.

Revisão das planilhas de débito

O cálculo deve conter apenas:

• valor principal

• multa de até 2 por cento

• juros

• correção monetária

Nada além disso.

Atualização de cartas de cobrança e boletos

Mesmo que a cobrança ainda esteja na fase extrajudicial, a vedação se aplica por reflexo. Se o condomínio coloca honorários contratuais em notificações prévias ou boletos, corre o risco de ser acusado de cobrança indevida.

Isso pode gerar ações de repetição de indébito, desgaste entre moradores e perda de credibilidade da gestão.

Adequação dos contratos com escritórios de advocacia

O condomínio continua precisando de assessoria jurídica. O que muda é a forma de sustentar esse custo. Os honorários contratuais devem ser pagos pelo condomínio, assim como qualquer despesa administrativa. É recomendável revisar o contrato para garantir clareza, previsibilidade e alinhamento com a decisão do STJ.

Boa prática: incluir na prestação de contas a indicação transparente de despesas jurídicas.

Cuidado com o risco de excesso de execução

Se o condomínio, mesmo após a decisão, incluir honorários contratuais na execução, o condômino poderá apresentar defesa alegando excesso de execução. O juiz provavelmente excluirá o valor e atrasará todo o processo, aumentando custos, tempo e desgaste. Evitar esse problema é muito mais barato do que tentar corrigi-lo depois.

Organizar uma assembleia para atualizar as regras internas

A transparência é aliada da boa gestão. Realizar uma assembleia para explicar a decisão, apresentar as mudanças e aprovar novas regras de cobrança é uma forma de fortalecer a confiança e reduzir conflitos.

Mesmo que a convenção não possa contrariar a lei, essa adequação documental evita ruídos e melhora a governança.

A revisão de documentos, planilhas e procedimentos internos torna-se essencial para que síndicos e administradoras se adequem às exigências definidas pelo STJ.

IV. Benefícios diretos para os condôminos

Embora muitos possam enxergar a mudança como uma proteção ao inadimplente, ela também traz benefícios à coletividade.

Mais transparência na composição da dívida

O cálculo passa a ser mais claro e previsível. O condômino sabe exatamente quanto está devendo, por quais razões e com base em qual legislação.

Proteção contra cobranças indevidas

Nenhum morador deve ser obrigado a pagar por um contrato que ele não assinou. O STJ reforça esse princípio. Isso fortalece a noção de justiça e afasta práticas que poderiam gerar abusos ou interpretações equivocadas.

V. Como essa decisão fortalece a gestão condominial

O impacto não é apenas jurídico. É também administrativo e estratégico.

O condomínio se torna mais profissional

A adequação à legislação demonstra maturidade administrativa. Processos mais claros e documentados elevam o nível de confiança na gestão e reduzem conflitos.

Redução de litígios

Ao evitar cobranças indevidas, o número de questionamentos, impugnações e embargos tende a cair. Menos judicialização significa menos gastos e menos desgaste.

Melhor relação com moradores

O síndico que age conforme a lei fortalece a sensação de justiça. Transparência é um investimento que retorna na forma de cooperação, previsibilidade e menos atritos.

Uma decisão que muda a forma de cobrar, mas melhora a forma de administrar

O REsp 2.187.308 do STJ não cria dificuldades. Ele organiza. Ele não aumenta a burocracia. Ele protege o condomínio. Ele não complica o trabalho do síndico. Ele traz regras claras e limites seguros.

Gestores que se adaptarem rapidamente estarão protegidos, alinhados e fortalecidos. Quem demora, por outro lado, corre risco de cobrar errado, perder processos e gerar desgaste desnecessário com moradores.

Agora que a regra está estabelecida, o caminho é simples: revisar, ajustar, comunicar e seguir com segurança.