Airbnb e locação por temporada: Como o síndico deve agir com as regras do STJ e de SP

Se você é síndico, membro do conselho fiscal, morador ou atua em uma administradora de imóveis, sabe exatamente que a portaria antes era o principal filtro de segurança e o local onde os moradores se cumprimentavam, hoje em dia se transformou em um verdadeiro saguão de hotel. O entra e sai constante de desconhecidos arrastando malas de rodinhas durante a madrugada tirou o sono e a paz dos moradores mais tradicionais. As assembleias, antes esvaziadas, passaram a registrar recordes de público e se transformaram em autênticos campos de batalha, dividindo vizinhos entre dois grupos com interesses opostos: os investidores, que buscam rentabilidade máxima, e os residentes, que buscam segurança, privacidade e sossego.

Contudo, o cenário atual trouxe respostas definitivas e mudanças profundas. O ambiente jurídico, fiscal e regulatório no Brasil passou por uma transformação  que impacta de forma direta e inegável a rotina do gestor, o regimento interno do seu edifício e, acima de tudo, a segurança jurídica de toda a comunidade que ali convive.

Este material foi elaborado com um único propósito: traduzir um cenário extremamente complexo para a realidade prática do dia a dia do condomínio. Vamos mergulhar fundo no julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), detalhar os impactos pesados das novas regras de impostos, explicar o cerco da fiscalização das prefeituras e, por fim, entregar um manual de governança completo para blindar o seu condomínio contra processos e confusões.

 Antecipar-se aos riscos financeiros e estruturais com o apoio da tecnologia é a estratégia mais inteligente para o síndico manter o caixa no azul e os ânimos pacificados.

Comercial x Residencial: a contradição do Airbnb

Durante muito tempo, a maior angústia do síndico era a completa falta de clareza das leis brasileiras em relação a esse tema. Existia um verdadeiro choque de regras. De um lado, a Lei do Inquilinato permitia a chamada "locação por temporada" com duração de até noventa dias. De outro, o Código Civil determinava que os moradores deviam usar as suas unidades de acordo com a "destinação" do prédio ou seja, se o prédio foi construído para ser residencial, ele não poderia ter atividades comerciais.

No meio desse cabo de guerra jurídico, as plataformas de aluguel de curta duração prosperaram em uma área cinzenta. Criou-se, no mercado e nos tribunais de instâncias inferiores, a cultura do "silêncio permissivo". A regra não escrita era simples: se a convenção do condomínio não proibisse expressamente a locação por aplicativos, então a prática era considerada permitida.

Tudo isso virou de cabeça para baixo com a decisão definitiva do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O tribunal consolidou um entendimento que inverteu completamente a balança de poder dentro dos prédios. A Justiça estabeleceu que a disponibilização de apartamentos em plataformas de aplicativos para contratos de curtíssima duração configura uma atividade econômica atípica. Ou seja, é um negócio comercial, não uma moradia tradicional. E, por ser comercial, descaracteriza o uso estritamente residencial do prédio.

A força do coletivo contra o individual

A mensagem que o tribunal enviou a toda a sociedade foi claríssima e dura: nem mesmo justificativas de cunho social ou necessidades financeiras extremas de um proprietário podem passar por cima do direito coletivo de todos os outros vizinhos ao sossego e à segurança.

A nova dinâmica política nas assembleias 

Para você, síndico, a maior mudança é que o "ônus político" mudou de lado. O STJ determinou que, para o aluguel tipo "Airbnb" acontecer legalmente, é necessária uma autorização expressa na convenção, o que exige a aprovação de 2/3 de todos os donos de apartamentos. Se a convenção é silenciosa, a lei já é o seu escudo para proibir. Cabe ao investidor o trabalho exaustivo de mobilizar o condomínio para tentar mudar a regra.

Impostos e o perigo da inadimplência

A vitória no STJ traz um alívio imediato, mas desencadeia efeitos colaterais econômicos. As mudanças na regulamentação tributária do país equipararam formalmente as locações com prazo inferior a noventa dias aos serviços hoteleiros.

Na prática, investidores maiores podem ver até 40% da sua receita bruta engolida por impostos. E o que o síndico tem a ver com isso? Tudo. Com a queda na rentabilidade, muitos investidores começarão a enfrentar dificuldades para pagar as parcelas dos apartamentos. Quando o dinheiro aperta, a taxa de condomínio é a primeira a ser cortada. O síndico precisa adotar uma postura preventiva: apartamentos que eram máquinas de fazer dinheiro podem rapidamente se transformar nas maiores devedoras do seu edifício, comprometendo o fluxo de caixa.

O Contexto da decisão: o decreto nº 64.244/25

A ofensiva da Prefeitura de São Paulo ganhou contornos definitivos com a publicação de um decreto municipal em maio de 2025, que proibiu expressamente a locação de curtíssima duração (conhecida como short stay) em unidades categorizadas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).

Esses imóveis foram construídos por incorporadoras que receberam incentivos urbanísticos (como o direito de construir prédios maiores ou descontos em outorgas) sob a promessa de vendê-los mais baratos para famílias de baixa e média renda. No entanto, o que se viu foi um desvio de finalidade: investidores compravam essas unidades (muitas vezes studios compactos) para transformá-las em "hotéis informais" via Airbnb e Booking, esvaziando o propósito social da lei.

Sem mais desvio de finalidade

Para coibir essa prática, a Prefeitura e outros órgãos públicos fecharam o cerco de diversas maneiras:

• Notificação às Plataformas: No início de 2026, a Prefeitura passou a notificar oficialmente plataformas como Airbnb e Booking, enviando listas mensais com os endereços de empreendimentos HIS e HMP para que derrubem e bloqueiem os anúncios de aluguel por temporada nessas unidades. O Airbnb já se comprometeu a remover os anúncios assim que receber os dados oficiais do município.

  
  

• Ação do Ministério Público (MPSP): O MP tem sido implacável. Recentemente, ajuizou ações para obrigar a Prefeitura a fiscalizar de forma mais eficiente, sob pena de multas diárias. O entendimento é de que a falta de fiscalização permitiu um "fenômeno seriado e massivo" de fraudes.

  
  

• CPI na Câmara Municipal: Foi instaurada a CPI das HIS, que investiga não apenas os proprietários, mas também as construtoras que teriam facilitado ou mascarado a venda desses imóveis para investidores, em vez do público-alvo (famílias com renda de até 3, 6 ou 10 salários mínimos, dependendo da faixa).

O impacto imediato nos condomínios e proprietários

A corda estourou para o lado dos condomínios. A fiscalização prevê punições rigorosas que afetam o caixa dos edifícios:

• Multas Milionárias: A Prefeitura já aplicou multas que ultrapassaram a casa dos milhões contra edifícios onde foi constatada a exploração comercial de HIS/HMP. Como a irregularidade ocorre no empreendimento, o condomínio (e, por tabela, todos os moradores) corre o risco de arcar com o prejuízo.

  
  

• Tolerância Zero dos Síndicos: Para proteger a coletividade e evitar a falência do caixa do prédio, síndicos e administradoras passaram a aplicar multas altíssimas aos donos dos apartamentos que insistem no short stay. Além disso, estão alterando convenções em assembleias para barrar a prática de vez.

  
  

• Restrição em Áreas de Lazer: Em prédios de uso misto, onde há unidades normais e unidades HIS/HMP no mesmo terreno, uma das táticas jurídicas tem sido proibir o acesso de hóspedes temporários às áreas comuns (como piscinas, academias e salões de festas). A justificativa é de segurança e de sobrecarga de custos, já que as taxas condominiais de HIS costumam ser menores e não comportam a alta rotatividade típica de hospedagem.

Resumo da obra: A era da "renda fácil" com Airbnb em apartamentos populares subsidiados em São Paulo acabou. A tendência é que a fiscalização fique cada vez mais automatizada e restrita, forçando os investidores a migrarem para contratos de aluguel tradicionais (de longo prazo), que possuem tetos de valor estipulados por lei para essas categorias.

Adaptação e diálogo para uma transição pacífica

Atenção: entender a lei a favor do condomínio é excelente, mas aplicá-la com truculência pode arruinar o prédio. Com a decisão do STJ, surge a pressa em ir à portaria e barrar qualquer hóspede imediatamente. Trata-se de um erro. 

O Direito brasileiro não aceita mudanças bruscas que prejudiquem a boa-fé das pessoas sem um período mínimo de transição. Caso uma família que já pagou a reserva e viajou seja barrada, sem que o condomínio tenha feito um aviso formal antes, o processo será fatalmente perdido. O condomínio pagará indenizações altíssimas por danos morais, e a administração poderá ser responsabilizada financeiramente por má gestão. A transição deve ser sempre documentada e transparente. 

A tecnologia como escudo

Implementar todas essas regras de controle e transição manualmente (usando papéis na portaria, planilhas confusas ou grupos de WhatsApp) é pedir para a sua equipe falhar e o caos se instalar. É exatamente aqui que o uso de um software de gestão robusto, como o BRCondomínio, separa uma gestão amadora de uma gestão profissional e blindada. Veja como o sistema resolve os principais gargalos do aluguel por temporada na prática:

• Controle de acesso digital e seguro: Acabou a desculpa de "eu mandei o nome do hóspede pro WhatsApp do zelador". Com o BRCondomínio, o proprietário pode inserir os dados e documentos dos visitantes diretamente no aplicativo do sistema com antecedência. A portaria recebe a lista no computador em tempo real, garantindo segurança e agilidade no check-in.

  
  

• Bloqueio inteligente de áreas comuns: Se a sua assembleia decidiu que hóspedes de curta duração não podem usar a piscina ou o salão de festas, o BRCondomínio auxilia nisso. O sistema conta com um controle de reservas, evitando desgastes entre o porteiro e o hóspede.

  
  

• Comunicação oficial e documentada: Toda a mudança de regras (como o prazo de carência para o fim das locações) pode ser disponibilizada em nuvem. O sistema também centraliza as informações com a central de comunicados, protegendo o síndico de alegações de desconhecimento das regras.

  
  

• Monitoramento de inadimplência: Como alertamos sobre o risco financeiro dos investidores que perderam rentabilidade, o painel do BRCondomínio permite acompanhar a saúde financeira do prédio, automatizando o envio de boletos e a régua de cobrança antes que o atraso vire uma bola de neve no caixa do condomínio.

Unir a firmeza das novas regras jurídicas ao respeito pela boa-fé de quem viaja é o caminho ideal para proteger o condomínio sem gerar processos por danos morais.

Como organizar o condomínio de forma pacífica e legal

Com o apoio da tecnologia e da gestão já configurados, o síndico deve agir de forma estratégica. Siga este roteiro detalhado para implementar as mudanças com segurança:

• Passo 1: Diagnóstico frio e mapeamento de dados

  Utilize os relatórios do seu sistema de gestão para cruzar informações importantes: mapeie quais unidades operam nas plataformas de locação de curta temporada e quantas ocorrências (como excesso de barulho, danos ou sujeira) estão diretamente ligadas a elas. Nas reuniões de condomínio, apresente sempre fatos e números exatos, eliminando os "achismos".

  
  

• Passo 2: Análise documental com advogados especializados

  Contrate uma assessoria jurídica de confiança para realizar uma auditoria completa da Convenção e do Regimento Interno do prédio. O parecer oficial do advogado será o guia para confirmar se o condomínio está protegido pela destinação estritamente residencial ou se existe alguma brecha (como serviços de hotelaria) que exija uma abordagem mais cautelosa.

  
  

• Passo 3: A assembleia da transição

  Convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para apresentar o parecer jurídico aos moradores. Se a maioria decidir reafirmar a proibição desse tipo de locação, é fundamental aprovar na mesma ata um período de transição (por exemplo, 60 ou 90 dias). Isso garante que os proprietários possam honrar as reservas que já estavam pagas e consolidadas. Somente após esse prazo o bloqueio na portaria deve ser total, o que zera praticamente o risco de processos por danos morais.

  
  

• Passo 4: Regras de ferro para a portaria

  Atualize o Regimento Interno para blindar a segurança do prédio. Algumas medidas essenciais:

  
  

  • Exija cadastro prévio obrigatório de todos os hóspedes/locatários via sistema de gestão do próprio condomínio.

    
    

  • Imponha a instalação de fechaduras digitais nas unidades que alugam (a equipe de portaria não deve, sob hipótese alguma, atuar como guardiã de chaves físicas).

    
    

  • Estabeleça um limite máximo de ocupantes por apartamento.

    
    

  • Institua tolerância zero para festas e eventos, com aplicação de multas automáticas em caso de infração.

    
    

• Passo 5: Treinamento da equipe e uso dos canais das plataformas

  A linha de frente precisa estar preparada. Treine seus porteiros para barrar pessoas sem o cadastro prévio de forma extremamente educada, mas totalmente inflexível. Além da atuação interna, se uma unidade gerar problemas reiterados, utilize os canais de "Apoio ao Vizinho" que as próprias plataformas (como o Airbnb) oferecem para denunciar o anfitrião. Em casos graves, as plataformas podem banir definitivamente os maus usuários.

O próximo passo: a era da média temporada

Para concluir, o mercado imobiliário é dinâmico. Com o aperto das regras da Justiça e a pesada Reforma Tributária inviabilizando as diárias curtas, estamos assistindo à ascensão do modelo de Medium Stay (estadias de 30 a 90 dias).

Essa modalidade atrai executivos, nômades digitais e estudantes. Para o condomínio, é o melhor dos mundos: o inquilino entende a rotina do prédio, não gera o caos da limpeza diária e respeita os vizinhos. Além disso, afasta os impostos hoteleiros do investidor. Como síndico, o seu papel estratégico envolve educar os proprietários sobre essa transição saudável.

O mercado se dividiu. O condomínio residencial voltou a pertencer àqueles que buscam um lar seguro e pacífico, enquanto o turismo de curta duração migrará para prédios estritamente comerciais. A lei e a tecnologia (como o BRCondomínio) já garantiram as suas ferramentas; agora, arregace as mangas, organize a documentação e aplique uma governança técnica e transparente.