Airbnb no condomínio: quais as regras para locação por curta temporada?
Não existem, hoje, regras definitivas para a locação por temporada em condomínios residenciais. O que existe é um precedente forte do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de maio de 2026, e uma tese vinculante ainda pendente de julgamento.
Pelo precedente, a locação de curta temporada feita por plataformas como o Airbnb, de forma habitual, descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Para ser admitida, ela precisa ser autorizada em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. Isso não significa que todo aluguel por temporada esteja proibido. Significa que, na prática, a exploração de unidades por plataformas deixou de ser vista como um direito automático do proprietário e passou a depender do que o condomínio decidir.
Se você é síndico, administrador ou proprietário, o melhor caminho agora é entender o que já está decidido, o que ainda está em aberto e como registrar a posição do condomínio de forma segura.
Índice
O que o STJ decidiu em maio de 2026
O que é o Tema 1.443 e por que ele importa
Locação por temporada, hospedagem e curta duração: qual a diferença
Condomínio pode proibir o Airbnb?
O que síndicos e administradoras devem fazer agora
O que muda para o proprietário que aluga por plataformas
Perguntas frequentes
O que o STJ decidiu em maio de 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, caso de uma proprietária de Belo Horizonte que pretendia alugar seu apartamento por plataforma digital. Por maioria apertada, de 5 votos a 4, o colegiado entendeu que a locação por curta temporada, quando feita com habitualidade, desvirtua o caráter residencial do condomínio.
O raciocínio se apoia no artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou da unidade. Em outras palavras, usar a unidade como exploração econômica de curta duração seria uma mudança de destinação, e mudança de destinação passa por assembleia.
Um ponto relevante: a maioria considerou que a convenção não precisa citar expressamente o Airbnb ou a curta temporada para restringir a prática. Bastaria a previsão de destinação exclusivamente residencial das unidades.
Houve divergência. Os ministros vencidos defenderam que a locação por plataforma continua sendo locação por temporada residencial, e que o condomínio só poderia restringi-la se houvesse vedação expressa. É essa divergência que o STJ ainda vai resolver com efeito vinculante.
O que é o Tema 1.443 e por que ele importa
Depois do julgamento de maio, a Segunda Seção afetou a discussão ao rito dos recursos repetitivos, sob o número Tema 1.443, com base nos REsp 2.272.536 e 2.272.537, relatados pelo ministro Raul Araújo. A tese a ser fixada responde a uma pergunta direta: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção basta para impedir a locação por curta temporada em plataformas, ou é preciso haver proibição expressa?
Enquanto o tema não é julgado, os processos individuais e coletivos sobre o assunto estão suspensos em todo o país. A suspensão não cria uma nova regra e também não proíbe nem libera, por si só, os aluguéis. Ela apenas paralisa as ações pendentes até que haja uma tese única. Até o fechamento deste artigo, o STJ não havia divulgado data para o julgamento definitivo.
Por isso, o precedente de maio é a principal referência atual, mas ele ainda não tem o peso de uma tese repetitiva. O Airbnb, inclusive, sustenta que o acórdão trata de um caso específico e que não determina a proibição geral da atividade.
Locação por temporada, hospedagem e curta duração: qual a diferença
Boa parte da confusão vem de misturar três figuras jurídicas diferentes. Vale separá-las.
Modalidade | Base legal | Características principais |
Locação por temporada | Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 48) | Contrato residencial por prazo determinado, de até 90 dias, para finalidades como férias, estudos, tratamento de saúde ou obras |
Hospedagem | Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008) | Prestação de serviços, como recepção, limpeza e alimentação, característica de atividade hoteleira |
Estadia de curta duração por plataforma | Sem lei específica | Para a maioria vencedora no STJ, é um contrato atípico, que não se enquadra nem na locação por temporada nem na hospedagem |
O ponto central da decisão de maio é justamente esse enquadramento. Para o STJ, a estadia de curta duração intermediada por plataforma, quando habitual, não é a locação residencial por temporada clássica prevista em lei. Por isso, a locação tradicional por temporada continua existindo, e o alvo da restrição é a exploração reiterada e profissional de unidades.
Condomínio pode proibir o Airbnb?
Pode, e a jurisprudência do STJ caminha nessa direção. Já em 2021, a Quarta Turma havia decidido que um condomínio com destinação residencial podia impedir a locação de curtíssima duração em um caso concreto. Em 2026, a Segunda Seção avançou e consolidou o entendimento de que a destinação residencial, por si só, é incompatível com a exploração por plataformas, salvo autorização em assembleia.
Ainda assim, três cautelas são importantes:
A decisão de maio não é a tese vinculante final. O Tema 1.443 pode confirmar, ajustar ou até mudar o entendimento.
O perfil do condomínio importa. Edifícios com serviços de hotelaria, flats e empreendimentos cuja convenção já prevê a exploração turística estão em situação diferente dos condomínios estritamente residenciais.
A locação residencial comum não pode ser proibida. O que se discute é a curta temporada por plataformas, não o contrato de locação tradicional.
O que síndicos e administradoras devem fazer agora
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, a segurança jurídica vem de deixar a posição do condomínio registrada de forma clara. Alguns passos práticos:
Leia a convenção. Verifique como está escrita a destinação das unidades e se há qualquer menção a locação, hospedagem ou exploração econômica.
Defina a posição do condomínio em assembleia. Seja para proibir expressamente, seja para autorizar com regras, a deliberação precisa seguir o quórum exigido para alterar a convenção ou a destinação.
Registre tudo em ata e atualize os documentos. Convenção e regimento interno devem refletir a decisão, para reduzir disputas futuras.
Estabeleça regras de convivência. Controle de acesso de hóspedes, comunicação prévia ao condomínio, responsabilidade por danos e horários de silêncio são pontos comuns em regimentos.
Aplique as regras de forma uniforme. Notificações e multas devem seguir o rito previsto na convenção e no regimento, com direito de defesa ao condômino.
Consulte um advogado especializado. O tema é jurídico, está em evolução e muda conforme a convenção de cada edifício.
Um cuidado adicional: a assembleia convocada apenas para "permitir" a locação por plataformas, sem análise prévia, pode trazer riscos. Se a convenção já tem destinação residencial, colocar a permissão em votação sem estratégia pode gerar insegurança. Vale discutir o formato da pauta com a assessoria jurídica antes de convocar.
O que muda para o proprietário que aluga por plataformas
Para quem já aluga ou pretende alugar, a decisão de maio muda a lógica de risco. Antes, a ausência de proibição expressa era vista como permissão. Agora, em condomínios de destinação residencial, o cenário tende a ser o inverso: sem autorização aprovada em assembleia, o proprietário pode ser notificado, multado ou acionado judicialmente.
Quem comprou uma unidade pensando em renda de curta temporada deve conferir, antes de qualquer outra coisa, o que diz a convenção e se há deliberação de assembleia sobre o tema. Também é prudente acompanhar o julgamento do Tema 1.443, porque a tese vinculante vai orientar os tribunais de todo o país.
No Legislativo, o assunto também avança. A reforma do Código Civil (PL 4/2025), em tramitação no Senado, e projetos de lei apresentados na Câmara dos Deputados em 2026 buscam disciplinar a atividade, mas nenhum deles está em vigor. Em algumas cidades, como o Rio de Janeiro, há ainda projetos municipais em discussão. Vale acompanhar a evolução de cada um.
Como a tecnologia ajuda o condomínio nesse cenário
Quando o tema chega à assembleia, o desafio é de organização: convocar corretamente, garantir o quórum, registrar a votação e comunicar a decisão a todos os moradores. Falhas de procedimento podem enfraquecer a deliberação e abrir espaço para questionamentos.
Uma plataforma de gestão como o BRCondominio ajuda a centralizar essas etapas, desde a convocação digital até o registro das deliberações e a comunicação de regras e avisos aos moradores. Isso não substitui a orientação jurídica, mas dá rastreabilidade ao processo, que é justamente o que o condomínio precisa se a decisão for contestada.
Perguntas frequentes
O STJ proibiu o Airbnb em condomínios?
Não. O STJ decidiu, em maio de 2026, que a locação por curta temporada feita de forma habitual por plataformas descaracteriza a destinação residencial e, por isso, depende de autorização da assembleia, com dois terços dos condôminos. A decisão não proíbe toda e qualquer locação por temporada, e a tese vinculante ainda será definida no Tema 1.443.
O condomínio precisa ter proibição expressa na convenção para barrar o Airbnb?
Segundo o entendimento da Segunda Seção em maio de 2026, não. Bastaria a previsão de destinação exclusivamente residencial. Como o Tema 1.443 vai decidir exatamente esse ponto, a medida mais segura é deixar a posição do condomínio expressa na convenção, seja para proibir, seja para autorizar com regras.
Qual é o quórum para autorizar a locação por curta temporada?
O STJ aplicou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou da unidade. Cada convenção pode ter regras próprias, por isso é recomendável revisar o documento com um advogado antes de convocar a assembleia.
O que acontece com os processos que já estavam na Justiça?
Os processos que discutem se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação por plataformas estão suspensos em todo o país até o julgamento do Tema 1.443. A suspensão não libera nem proíbe a prática. Apenas aguarda a tese que vai uniformizar as decisões.
Condomínio pode proibir a locação residencial comum?
Não. A locação residencial de longa ou média duração continua lícita. O que o STJ discute é a exploração reiterada e profissional de unidades por curta temporada por meio de plataformas digitais.
Conclusão
A locação por temporada em condomínios vive um momento de transição. O precedente do STJ de maio de 2026 inverteu a lógica anterior, ao exigir autorização da assembleia para a curta temporada por plataformas, mas a palavra final ainda depende do Tema 1.443.
Enquanto isso, o caminho mais seguro é decidir e registrar. Revise a convenção, defina a posição do condomínio em assembleia com orientação jurídica, atualize o regimento e aplique as regras com transparência.
Se o seu condomínio ainda não discutiu o tema, o próximo passo é levar a pauta ao conselho e à assessoria jurídica e planejar a assembleia. Quanto mais organizado for o processo, menor o risco de disputas. Conheça como o BRCondominio pode apoiar a convocação e o registro das deliberações do seu condomínio.
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