Condomínio terá de emitir nota fiscal? Regras da CBS, o limite de 20% e a NFS-e
O seu condomínio provavelmente não vai virar contribuinte de imposto por causa da reforma tributária, mas pode ser obrigado a emitir nota fiscal mesmo assim. São duas coisas diferentes, e essa confusão é a origem de quase todo o pânico que circula nos grupos de síndicos hoje.
Vamos direto ao ponto. Pela Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nem do IBS. As cotas que você cobra dos moradores são rateio de despesas comuns, não faturamento. A cobrança de imposto só entra em cena quando as receitas de outras fontes, aquelas que não vêm dos condôminos, passam a representar 20% ou mais da receita total do condomínio.
A emissão de nota fiscal segue um caminho próprio. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 definiu 1º de dezembro de 2026 como a data de início da obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) pelos condomínios. Ou seja, uma coisa é pagar tributo (só quem cruza o limite de 20%), outra é documentar as cobranças por nota fiscal (regra que atinge um universo maior).
Guarde essa distinção, porque o artigo inteiro gira em torno dela.
O que muda para os condomínios com a CBS
A reforma tributária substitui tributos antigos como PIS, Cofins e ISS por um modelo de IVA dual, formado pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual e municipal). O ano de 2026 é o chamado período de teste, com alíquotas reduzidas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, conforme informou a Agência Brasil. É uma fase de adaptação de sistemas, não de arrecadação cheia.
Para o condomínio, a lógica central é simples de entender. Se ele existe apenas para ratear luz, água, salário de funcionários, limpeza e manutenção entre os moradores, não há atividade econômica e não há tributo a pagar. O problema aparece quando o condomínio começa a ganhar dinheiro com terceiros, porque aí ele passa a se parecer com uma empresa aos olhos do Fisco.
Se o seu condomínio já vinha se organizando para a transição, vale revisar o passo a passo no guia Reforma tributária em condomínios: como se preparar para as mudanças, que trata do tema de forma mais ampla.
Por que as cotas condominiais não são tributadas
A taxa condominial, ordinária ou extraordinária, é entendida como um rateio de custos comuns entre os condôminos. Não existe fornecimento de bem ou serviço com finalidade de lucro. Você paga a sua cota para manter o prédio funcionando, não para comprar algo do condomínio.
Por isso, o Decreto nº 12.955/2026, que regulamentou a matéria, tratou o condomínio edilício como não contribuinte na regra geral (artigo 25), preservando a natureza de rateio das cotas. Enquanto a maior parte do que entra no caixa vier dos moradores, o condomínio segue fora do campo de incidência.
Quando o condomínio vira contribuinte da CBS
O condomínio passa a ser contribuinte quando as receitas provenientes de outras fontes representam 20% ou mais da receita total. Dito de outra forma, quando as cobranças feitas aos condôminos ficam abaixo de 80% de tudo o que entra, o excedente econômico passa a sofrer incidência de CBS e IBS.
Há ainda uma segunda porta de entrada, que é a opção voluntária pelo regime regular. O condomínio pode escolher ser contribuinte mesmo sem atingir o limite, por exemplo para aproveitar créditos sobre energia, vigilância e obras. Essa escolha exige permanência mínima de 12 meses e deve ser avaliada com o contador, porque nem sempre compensa.
O limite de 20% das receitas extras na prática
Este é o número que todo síndico precisa memorizar. O gatilho da tributação não é o valor absoluto que você arrecada com terceiros, e sim o peso dessas receitas dentro do total. Um condomínio grande pode faturar bastante com antenas e ainda assim ficar de fora, enquanto um condomínio pequeno pode cruzar o limite com pouco.
Veja dois cenários simples, adaptados da análise publicada pela Direcional Condomínios sobre o tema:
Cenário | Receita total mensal | Receita extra (terceiros) | Percentual | Situação |
Condomínio A | R$ 85.000 | R$ 6.500 | 7,64% | Não é contribuinte |
Condomínio B | R$ 85.000 | R$ 17.200 | 20,23% | É contribuinte da CBS |
No Condomínio A, as receitas de terceiros são pequenas perto do rateio dos moradores, então não há tributação. No Condomínio B, elas ultrapassam o limite de 20%, e o condomínio passa a recolher imposto sobre as operações econômicas que realiza.
Quais receitas contam para o limite de 20%
Nem todo dinheiro que entra no caixa é receita de terceiros. O que pesa para o cálculo são as entradas ligadas a alguma exploração econômica, com fornecimento de bem ou serviço. Segundo a análise jurídica publicada pela ConJur, entram nessa conta itens como:
Cessão onerosa de fachadas, telhados ou terraços para instalação de antenas de operadoras.
Locação de salão de festas ou de espaços do condomínio para pessoas de fora.
Exploração comercial de vagas de garagem para não moradores.
Publicidade remunerada em áreas comuns, como painéis e elevadores.
Receita de minimercados autônomos, máquinas de venda e lavanderias compartilhadas.
Se o seu condomínio pensa em instalar um mercado autônomo, por exemplo, vale entender antes as implicações operacionais no guia Mercado Autônomo em Condomínio: vantagens e cuidados, porque essa é justamente uma das receitas que podem empurrar o condomínio para dentro do limite.
O que fica de fora da conta
Cotas ordinárias, cotas extraordinárias, fundo de reserva, multas por atraso e multas por infração ao regulamento interno não são receita de exploração econômica. São valores ligados à vida condominial e ao rateio de despesas, e por isso não devem ser somados como receita de terceiros no cálculo do percentual.
A mera entrada de dinheiro não basta para gerar tributo. É preciso identificar um fornecimento tributável por trás dela, e essa leitura precisa ser feita caso a caso, de preferência com apoio contábil.
A previsão para emissão da NFS-e pelos condomínios
Aqui mora a parte que assusta, e também a que gera mais dúvida. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a partir de 1º de dezembro de 2026 os condomínios passam a integrar o cronograma de emissão obrigatória de documentos fiscais eletrônicos da reforma, o que inclui a NFS-e para as cobranças de taxas e demais valores condominiais.
Repare no ponto delicado. O texto do Ato fala em emissão de nota para as cobranças condominiais de forma ampla, o que sugere que até condomínios não contribuintes teriam de documentar as cotas por NFS-e. Isso convive com uma tensão em relação ao artigo 60 da LC nº 214/2025, que associa a obrigação de emitir documento fiscal aos sujeitos passivos, ou seja, aos contribuintes. Essa aparente contradição ainda depende de esclarecimento das autoridades.
Enquanto o assunto não é pacificado, a recomendação prudente é a mesma que vale para qualquer mudança fiscal: organizar os dados antes do prazo, para não correr no fim do ano.
Passo a passo para o síndico se preparar
Você não precisa resolver tudo de uma vez, mas convém começar agora. Um roteiro básico ajuda a chegar em dezembro sem sustos:
Levante todas as fontes de receita do condomínio nos últimos 12 meses, separando o que vem dos moradores do que vem de terceiros.
Calcule o percentual das receitas de terceiros sobre o total, para saber se você está perto do limite de 20%.
Confirme se o CNPJ do condomínio está regular e com o Domicílio Tributário Eletrônico ativo.
Converse com a administradora e com o contador sobre a emissão de NFS-e e sobre a eventual opção pelo regime regular.
Leve o tema para a assembleia, registrando a decisão em ata, sobretudo se houver escolha pelo regime regular.
Decisões que mudam a estrutura financeira do condomínio devem passar pelos condôminos. Se a sua assembleia ainda é presencial e demorada, considere agilizar esse tipo de deliberação com a votação online do condomínio, que dá agilidade e mantém tudo dentro da lei.
O papel da administração e da tecnologia
A boa notícia é que o problema é, no fundo, de organização de dados. Quem já separa com clareza cada tipo de receita e mantém a prestação de contas em dia terá muito menos trabalho para se adequar à NFS-e.
É aqui que uma plataforma de gestão condominial faz diferença. Ao registrar automaticamente cada entrada por categoria, separando cotas ordinárias, fundo de reserva, multas e receitas de terceiros, o sistema mostra em tempo real o percentual de receitas extras e facilita tanto o enquadramento quanto a futura emissão de documentos fiscais. Uma solução como a BRCondomínio centraliza essas informações e reduz o risco de erro na hora de calcular o limite de 20% ou de documentar as cobranças.
Manter a casa em ordem também evita dor de cabeça na assembleia. Vale lembrar o que pode acontecer quando os números não fecham, tema tratado no artigo Prestação de contas rejeitada na assembleia: o que o síndico deve fazer.
Condomínio contribuinte tem direito a crédito?
Sim, e esse é um ponto pouco comentado. O condomínio que se torna contribuinte, seja por ultrapassar o limite de 20%, seja por opção pelo regime regular, entra no sistema não cumulativo da CBS e do IBS. Isso significa que ele pode se creditar de parte do imposto embutido em despesas como energia elétrica, vigilância, limpeza, manutenção e obras.
Para o condomínio não contribuinte que tem receitas econômicas parciais, a apropriação de créditos é proporcional, calculada pela relação entre a receita tributada e a receita total. Já o optante pelo regime regular acessa o crédito de forma integral. Por isso a decisão de optar ou não pelo regime deve ser feita com a calculadora na mão, comparando o imposto a pagar com os créditos a recuperar.
Perguntas frequentes sobre nota fiscal no condomínio
Todo condomínio vai ter que emitir nota fiscal em 2026?
Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigatoriedade de emissão de NFS-e pelos condomínios começa em 1º de dezembro de 2026 e abrange as cobranças de taxas e demais valores condominiais. Ainda há discussão sobre o alcance dessa regra frente à LC nº 214/2025, então o ideal é confirmar a situação do seu condomínio com o contador antes do prazo.
O condomínio vai pagar imposto sobre a taxa condominial?
Em regra, não. A taxa condominial é rateio de despesas e não sofre incidência de CBS nem de IBS. O condomínio só passa a pagar imposto quando as receitas de terceiros atingem 20% ou mais da receita total, ou quando ele opta voluntariamente pelo regime regular de tributação.
O que entra no cálculo do limite de 20% de receitas extras?
Entram as receitas de exploração econômica com terceiros, como aluguel de salão para pessoas de fora, cessão de espaço para antenas, publicidade em áreas comuns, vagas exploradas comercialmente e minimercados. Ficam de fora as cotas ordinárias e extraordinárias, o fundo de reserva e as multas.
Emitir nota fiscal é a mesma coisa que virar contribuinte da CBS?
Não. São obrigações distintas. Virar contribuinte significa recolher o imposto, o que só ocorre acima do limite de 20% ou por opção. Emitir NFS-e é documentar as cobranças, e o cronograma da reforma prevê essa obrigação para os condomínios a partir de dezembro de 2026, num universo mais amplo do que apenas os contribuintes.
Vale a pena o condomínio optar pelo regime regular?
Depende do perfil de receitas e despesas. A opção dá acesso integral aos créditos de CBS e IBS sobre gastos como energia, vigilância e obras, mas exige permanência mínima de 12 meses e faz incidir imposto sobre todas as cobranças. A conta deve ser feita com o contador, comparando o valor dos créditos com o imposto a recolher.
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