Retrospectiva 2025: o ano que mudou a gestão condominial

O que mudou no cenário condominial 

Se 2024 ainda permitia algum espaço para improviso, 2025 encerrou definitivamente esse ciclo. O ano consolidou mudanças estruturais que vinham sendo anunciadas há mais de uma década, mas que sempre encontravam resistência para se materializarem. Em 2025, elas vieram juntas, rápidas e inegociáveis. A principal ruptura foi jurídica: a  evolução do Código Civil aplicada à vida condominial não representou apenas atualização de artigos, mas uma mudança de mentalidade. O condomínio deixou de ser visto como uma reunião informal de proprietários que dividem despesas e passou a ser tratado como uma entidade organizada, com identidade própria, capacidade jurídica ampliada e responsabilidades claramente atribuídas.

A possibilidade de personalidade jurídica do condomínio alterou profundamente o jogo. Na prática, abriu caminho para decisões antes travadas por insegurança legal. Condomínios passaram a discutir aquisição de ativos, monetização de áreas comuns, arrematação de unidades inadimplentes e estruturação de contratos de longo prazo com outra maturidade. Isso marcou o início definitivo da chamada empresarialização da gestão condominial, algo que sempre existiu no discurso, mas raramente no cotidiano.

Outro avanço decisivo foi o tratamento do condômino antissocial. Durante anos, a gestão ficou refém de comportamentos reiteradamente nocivos sem instrumentos eficazes de contenção. Multas simbólicas não resolviam conflitos graves, e o desgaste emocional recaía quase sempre sobre o síndico. Em 2025, a definição de um rito escalonado, com respaldo judicial e em assembleia, trouxe equilíbrio entre o direito individual e o direito coletivo ao sossego, à segurança e à convivência minimamente saudável.

A gestão condominial sempre começou na rotina. Em 2025, ela passou a exigir método, registro e responsabilidade diária. O improviso ficou para trás.

Também mudou a forma como áreas comuns passaram a ser enxergadas. Antes vistas apenas como fonte de custo, elas passaram a ser analisadas como ativos estratégicos. Lajes, fachadas e espaços técnicos ganharam valor econômico com a expansão de telecomunicações, energia solar e novos modelos de uso. Em um cenário de orçamento pressionado, essa flexibilização foi mais do que inovação jurídica: foi sobrevivência financeira.

No campo econômico, 2025 expôs uma realidade incômoda. A inadimplência condominial atingiu patamares históricos não por descuido pontual, mas por um esgotamento financeiro estrutural das famílias. Juros elevados, renda comprimida e inflação específica do setor criaram um ambiente onde pagar o condomínio deixou de ser prioridade automática para muitos moradores.

Essa pressão revelou outra mudança silenciosa: o fim da previsibilidade baseada apenas na experiência passada. Orçamentos históricos deixaram de servir como parâmetro confiável. O gestor passou a lidar com um cenário volátil, onde custos sobem mais rápido que a capacidade de arrecadação.

Do lado técnico, 2025 foi o ano em que as normas deixaram de ser referência distante e passaram a ser imposição prática. A consolidação de regras mais rigorosas sobre inspeção predial, segurança do trabalho e sistemas elétricos trouxe um recado claro: o improviso é risco direto à responsabilidade civil do síndico.

A regulamentação da recarga de veículos elétricos simbolizou bem esse choque de realidade. Garagens, historicamente negligenciadas, tornaram-se áreas críticas de segurança. Tomadas improvisadas e soluções individuais sem projeto passaram a ser vistas como passivos perigosos, não como conveniência.

Por fim, houve uma mudança profunda no fator humano. A responsabilização legal do síndico em casos de violência doméstica ampliou o papel social da gestão. O condomínio passou a ser reconhecido como um espaço onde direitos fundamentais precisam ser protegidos, e não apenas administrados. Ao mesmo tempo, decisões judiciais consolidaram entendimentos mais maduros sobre convivência, uso de imóveis, locações temporárias e presença de animais.

Tudo isso reposicionou o condomínio como uma microestrutura urbana, com regras próprias, impactos sociais e reflexos patrimoniais diretos.

Como essas mudanças afetaram a gestão no dia a dia

Se o primeiro impacto de 2025 foi conceitual, o segundo foi inevitavelmente prático. As transformações do cenário não ficaram restritas ao discurso jurídico ou aos relatórios técnicos. Elas alteraram, de forma concreta, a rotina de quem administra.

A principal mudança foi a perda da zona de conforto. A gestão condominial deixou de operar em um espaço cinzento, onde erros eram tolerados e decisões podiam ser adiadas indefinidamente. Em 2025, escolher não decidir passou a ser, por si só, uma decisão com risco embutido.

A gestão financeira sentiu isso de forma imediata. O aumento da inadimplência expôs a fragilidade de modelos baseados apenas em histórico e boa-fé. Síndicos e gestores foram obrigados a desenvolver visão de fluxo de caixa, leitura de cenário e capacidade de priorização. O orçamento deixou de ser um documento estático e passou a ser uma ferramenta viva de gestão.

A adoção de garantidoras de receita ilustra bem esse momento. Para alguns, representou alívio operacional. Para outros, trouxe a consciência de que previsibilidade tem custo. A gestão passou a exigir análise crítica, comparação de cenários e avaliação de impacto coletivo, algo que antes raramente fazia parte da rotina condominial.

No campo jurídico, a assembleia deixou de ser um ritual burocrático e assumiu papel estratégico. Alterar convenção, enfrentar conflitos recorrentes ou decidir sobre investimentos estruturais passou a exigir condução técnica, comunicação clara e registro cuidadoso. A maturidade das assembleias digitais e das sessões permanentes foi menos uma comodidade e mais uma resposta à complexidade das decisões.

Tecnicamente, a mudança foi ainda mais sensível. A manutenção reativa perdeu legitimidade. Laudos, inspeções e planos de ação deixaram de ser documentos arquivados e passaram a orientar decisões orçamentárias e prioridades. Autorizar intervenções sem respaldo técnico deixou de ser apenas imprudência financeira e passou a representar exposição direta à responsabilização pessoal do síndico.

As normas de segurança do trabalho reforçaram esse novo patamar de exigência. Limpeza de fachada, trabalhos em altura e intervenções elétricas passaram a demandar controle rigoroso. A economia imediata, quando mal calculada, revelou-se um risco desproporcional.

A infraestrutura elétrica, pressionada por novos hábitos de consumo e pela chegada dos veículos elétricos, obrigou a gestão a abandonar soluções individuais e improvisadas. O debate migrou para o coletivo, exigindo do gestor capacidade de mediação, visão sistêmica e planejamento de longo prazo.

No aspecto humano, o impacto foi igualmente profundo. A obrigação legal de agir em situações de violência doméstica transformou portarias e equipes operacionais em agentes de observação ativa. Treinamento e protocolos deixaram de ser boas práticas e passaram a ser salvaguardas jurídicas. A convivência cotidiana também se tornou mais regulada. Decisões judiciais sobre pets, barulho e uso das áreas comuns reforçaram a necessidade de regras objetivas, bem redigidas e aplicadas com coerência. O gestor passou a atuar menos como mediador emocional e mais como garantidor de regras previamente pactuadas.

No fim, 2025 não tornou a gestão mais difícil por acaso. Ela apenas revelou o nível de complexidade que sempre existiu, mas que agora não admite mais improviso. Quem tinha método ganhou vantagem. Quem dependia apenas da boa vontade sentiu o peso.

Gestão deixou de ser solitária. Em 2025, diálogo, alinhamento e decisões claras passaram a sustentar o funcionamento do condomínio no dia a dia.

O que esperar para 2026

2026 tende a ser o ano da consolidação. As mudanças não devem retroceder. Pelo contrário, a tendência é de aprofundamento das exigências e redução da tolerância ao improviso. A personalidade jurídica do condomínio deve acelerar a adoção de práticas mais sofisticadas de governança. Planejamento patrimonial, controle financeiro mais rígido, contratos bem estruturados e prestação de contas mais transparente tendem a se tornar padrão, não exceção.

Na prática, isso significa que síndicos moradores sem apoio técnico enfrentarão cada vez mais dificuldades. O espaço para a gestão profissional deve crescer, impulsionado não apenas por conveniência, mas por necessidade.

No campo financeiro, a inadimplência continua como desafio central. A diferença estará na capacidade de antecipação. Condomínios que estruturarem bem seus processos, utilizarem tecnologia para controle e comunicação e adotarem políticas claras de cobrança entrarão em 2026 mais resilientes.

A infraestrutura predial seguirá no centro das decisões estratégicas. A adequação às normas de segurança, especialmente relacionadas a incêndio, eletricidade e veículos elétricos, deixará de ser pauta extraordinária e passará a integrar o planejamento permanente. Quem adiar hoje, pagará mais amanhã. O fator humano continuará exigindo atenção. Convivência, segurança e responsabilidade social estarão cada vez mais conectadas à valorização do patrimônio e à reputação do condomínio. Síndicos e gestores serão cobrados não apenas por resultados financeiros, mas por postura, preparo e capacidade de decisão.

Tecnologia, por sua vez, deixará de ser ferramenta de apoio e se consolidará como infraestrutura básica. Assembleias digitais, plataformas de gestão, controle de acesso inteligente e comunicação integrada tendem a se tornar padrão mínimo esperado.

Para síndicos e gestores, a mensagem é clara: 2026 não exigirá apenas boa vontade ou experiência passada. Exigirá preparo contínuo, atualização e apoio de sistemas que organizem a complexidade.

No BRCondomínio, acompanhamos de perto essa transformação porque acreditamos que tradição, organização e tecnologia não competem entre si. Elas se complementam. E é essa combinação que sustenta uma gestão condominial sólida, previsível e preparada para o que vem pela frente.