Airbnb sob ameaça? A Lei do Inquilinato e a nova legislação que mudam o jogo nos condomínios em 2025
- BRCondomínio
- há 2 dias
- 7 min de leitura
A ascensão da economia compartilhada, impulsionada por plataformas digitais globais como Airbnb e Booking.com, introduziu um novo paradigma no mercado imobiliário brasileiro. Essa modalidade, frequentemente denominada "hospedagem atípica", desestabilizou os modelos tradicionais de condomínios residenciais ao criar uma atividade econômica que opera em uma zona cinzenta da legislação. O fenômeno gerou um conflito fundamental e complexo, colocando em rota de colisão dois pilares do direito privado: de um lado, o direito constitucional do proprietário de usufruir de seu imóvel e colher seus frutos econômicos; do outro, o direito da coletividade condominial à segurança, ao sossego e à preservação do caráter estritamente residencial do edifício.
A controvérsia central reside no fato de que a locação de alta rotatividade, com fins eminentemente comerciais, transforma unidades autônomas em verdadeiras "micro-hospedagens", uma finalidade para a qual a maioria dos condomínios residenciais não foi projetada em termos de infraestrutura, segurança e regulamentação. Essa prática tensiona a convivência e sobrecarrega os recursos comuns, gerando atritos constantes entre “proprietários-anfitriões” e moradores permanentes.
Em resposta a esse impasse, que tem sobrecarregado o Judiciário com litígios de resultados divergentes, o legislador propôs uma reforma histórica no Código Civil. A proposta, entregue ao Senado em abril de 2024, representa uma tentativa de estabelecer um marco regulatório claro e definitivo para a questão, com potencial para redefinir as relações de propriedade e gestão dentro dos condomínios em todo o país.
Este relatório analisa de forma clara as mudanças propostas na lei e apresenta um plano estratégico completo para que síndicos, administradoras e gestores lidem com esse novo cenário. Também mostra como o BRCondomínio deixou de ser apenas uma ferramenta prática e passou a ser essencial para garantir uma gestão eficiente, transparente e dentro da lei, ajudando os gestores a aplicar as novas regras com segurança.
O ponto de virada Legal: compreendendo a proposta de reforma do Código Civil
A lei do inquilinato vs. a realidade do "Airbnb"
A Raíz da controvérsia jurídica que envolve os aluguéis de curta duração reside em um "vácuo normativo". A legislação brasileira vigente não foi concebida para regular a dinâmica da economia digital. A principal norma invocada para justificar a prática é a Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Em seu artigo 48, ela prevê a modalidade de "locação para temporada", definida como aquela destinada à residência temporária do locatário por um prazo não superior a 90 dias.
Contudo, essa legislação foi criada décadas antes do surgimento de plataformas que permitem a locação de imóveis com a mesma facilidade e frequência de um serviço de hotelaria. A realidade do Airbnb e similares é distinta: trata-se de uma atividade com alta rotatividade de hóspedes e com um caráter marcadamente comercial, que desvirtua a destinação residencial da unidade e a transforma, na prática, em uma operação de hospedagem.
Esse embate entre a lei e a prática criou um ambiente de insegurança jurídica, com tribunais proferindo decisões divergentes, ora favorecendo o direito de propriedade, ora a soberania da convenção condominial.
Análise da mudança proposta: invertendo a regra padrão
A proposta de reforma do Código Civil, apresentada ao Senado, propõe uma solução drástica e clara para esse impasse. A mudança mais crítica é a inversão da regra padrão.
Atualmente, a locação por curta duração é, em tese, permitida, a menos que a convenção do condomínio a proíba expressamente. A reforma inverte essa lógica: a "hospedagem atípica" passa a ser proibida por padrão em condomínios residenciais. Ela só poderá ocorrer se houver uma autorização expressa na convenção condominial.
Essa alteração legislativa efetivamente dá ao condomínio mais poder de decisão, pois a inércia ou a falta de consenso para alterar a convenção resultará na proibição da prática. O ônus da ação se desloca do condomínio para o proprietário-anfitrião, que agora precisará convencer a comunidade a conceder-lhe a permissão.
Essa abordagem não é um caso isolado. Cidades como Nova York e Barcelona já implementaram regulamentações extremamente rígidas, alinhando o Brasil a uma tendência global de maior controle sobre as plataformas de hospedagem.
O precedente: como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pavimentou o caminho
A proposta de reforma do Código Civil não surge no vácuo. Ela é, em grande parte, uma consolidação de um entendimento que já vinha sendo construído pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisões marcantes, o STJ firmou o posicionamento de que condomínios podem proibir aluguéis via plataformas digitais se a convenção estabelecer a destinação do edifício como estritamente residencial.
Nesses julgamentos, os ministros argumentaram que a locação por temporada via aplicativos, com sua alta rotatividade e caráter comercial, não se confunde com o uso residencial. A reforma do Código Civil, nesse sentido, eleva esse precedente à categoria de lei, tornando-o a regra geral para todos os condomínios residenciais do Brasil.
Proibição, regulamentação ou permissividade?
Com a inversão da regra padrão, cada condomínio se deparará com uma escolha estratégica fundamental:
Proibição (Estratégia Passiva): Não fazer nada. Com a nova lei, a inércia resultará na proibição automática da prática.
Regulamentação (Estratégia Ativa e Equilibrada): Autorizar a prática, mas sob um conjunto rigoroso de regras. É a via mais complexa, mas que busca um equilíbrio entre o direito de propriedade e o bem-estar coletivo.
Permissividade (Estratégia Liberal): Autorizar a hospedagem atípica com regras mínimas, viável apenas em empreendimentos com vocação explícita para locação.
Sob o novo marco legal, a Convenção do Condomínio se consolida como o documento mais importante. A primeira e mais urgente medida para qualquer gestor é conduzir uma auditoria jurídica completa de sua convenção atual para identificar e resolver qualquer ambiguidade.
O desafio processual: como alterar a convenção?
O maior obstáculo é o quórum. O Código Civil, em seu artigo 1.351, exige um quórum de dois terços (2/3) do total de condôminos para aprovar qualquer alteração na convenção, um número notoriamente difícil de ser alcançado.
Para superar esse desafio, os gestores devem empregar estratégias como campanhas de comunicação, coleta de procurações e, principalmente, o uso de assembleias virtuais ou híbridas. É importante também monitorar o Projeto de Lei 3417/23, que tramita na Câmara e propõe a redução desse quórum.
Após a aprovação em assembleia, a ata com a convenção alterada deve ser levada para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente para que tenha validade perante todos.
Estratégia alternativa: usando o regimento interno para controle operacional
Mesmo que a convenção autorize a prática, a gestão pode usar o regimento interno (que exige quórum menor para alteração) para criar regras operacionais rígidas, como cadastro prévio obrigatório de hóspedes, limitação de horários e restrições ao uso de áreas comuns.
Fiscalização e penalidades: garantindo a conformidade
A eficácia de qualquer regulamentação depende de um sistema de fiscalização e sanções robusto. O Código Civil, nos artigos 1.336 e 1.337, já fornece a base legal para a aplicação de multas por descumprimento dos deveres condominiais. É fundamental que o processo de aplicação de advertências e multas seja claro, documentado e imparcial, responsabilizando sempre o proprietário da unidade pela infração.
O BRCondomínio como aliado estratégico
A complexidade introduzida pela nova legislação torna ainda mais a gestão manual obsoleta. A digitalização e a automação dos processos são mais do que uma tendência,são uma necessidade para garantir a conformidade legal e a eficiência administrativa.
Nesse cenário, uma plataforma completa, como o BRCondomínio, é uma solução estratégica indispensável. Ao centralizar a gestão em um único sistema, a ferramenta permite implementar, fiscalizar e ajustar as políticas condominiais com agilidade e manter sempre o respaldo legal. Veja como:
Comunicação e transparência
A clareza das regras é o primeiro passo para garantir a boa convivência e reduzir conflitos. Com o BRCondomínio, síndicos e administradoras podem:
Distribuir e atualizar documentos oficiais (como a convenção e o regimento interno) com facilidade;
Emitir comunicados e avisos personalizados com histórico e confirmação de leitura;
Convocar e registrar assembléias formais, seguindo todas as exigências legais;
Gerenciar um livro de ocorrências digital, que permite anexar provas (imagens, áudios e vídeos) para formalizar queixas, garantindo rastreabilidade e proteção jurídica em eventuais disputas.
Segurança e controle de acesso
O projeto de lei reconhece o condomínio como responsável por sua segurança. Assim, a plataforma permite:
Cadastro prévio de visitantes, entregadores e prestadores, com campos customizáveis;
Geração de QR codes temporários para entrada rápida e controlada;
Registro automático das entradas e saídas, criando uma trilha de auditoria acessível, que pode ser consultada em caso de incidentes;
Tomada de decisão democrática
A nova legislação exige maior participação da comunidade. O BRCondomínio contribui ao:
Viabilizar assembleias virtuais e híbridas, com votação segura e validação por CPF;
Disponibilizar enquetes e votações informais, que ajudam o síndico a entender o clima do condomínio antes de propor decisões formais;
Emitir relatórios automáticos, permitindo comprovar a convocação, a presença e o resultado de cada votação, em conformidade com os dispositivos legais.
Controle administrativo e financeiro
O gerenciamento do uso dos espaços e das sanções por descumprimento das normas também evolui com o uso do sistema:
Automatize reservas de áreas comuns com regras personalizadas, limitação por unidade e aprovação automática ou manual;
Configure multas e advertências, com envio automático para o aplicativo do morador e registro no histórico da unidade;
Gerencie com mais precisão o orçamento condominial, controlando receitas e despesas vinculadas a decisões assembleares e exigências legais.
Recomendações finais
A proposta de reforma do Código Civil representa a mais significativa mudança na legislação condominial brasileira em décadas. Ela exige proatividade, planejamento estratégico e domínio das ferramentas certas para manter a regularidade jurídica e o bem-estar coletivo. Com base nessa nova realidade, recomenda-se que síndicos, conselheiros e administradoras:
Conduzam uma auditoria legal e operacional imediata, verificando a adequação da convenção e do regimento interno às novas exigências;
Engajem a comunidade de forma estratégica, por meio de campanhas de comunicação claras e ferramentas de participação digital;
Dominem os procedimentos de assembleia, desde a convocação até a formalização das decisões, utilizando tecnologia para garantir quórum e registrar tudo de forma válida;
Adotem uma abordagem de governança em duas camadas, atualizando convenção e regimento com o apoio jurídico adequado;
Abracem a tecnologia como um aliado não negociável, garantindo segurança, conformidade legal e eficiência administrativa em todos os níveis da gestão condominial.
Em tempos de mudança, quem investe em estrutura e inteligência de gestão sai na frente. E o BRCondomínio está pronto para ser o braço direito dessa transformação.
Comentários