Airbnb e aluguel de curta temporada em condomínios

Quando a gestão deixa de ser operacional e passa a ser jurídica, social e estratégica

A popularização das plataformas de locação por curta temporada, como o Airbnb, mudou profundamente a lógica da vida condominial e colocou o síndico no centro de uma equação muito mais complexa. Hoje, o gestor deixou de ser apenas operacional para se tornar, na prática, um gestor de riscos jurídicos e sociais. O que antes era uma unidade residencial com rotina previsível passou, em muitos prédios, a funcionar como um ativo de exploração econômica intensiva, com rotatividade diária de pessoas, comportamentos distintos e impactos diretos na segurança, no sossego e na responsabilidade civil da administração.

Não se trata de gosto pessoal, conservadorismo ou resistência à tecnologia. Trata-se de responsabilidade. Se a gestão não se adapta a essa nova realidade, o condomínio se torna vulnerável a conflitos internos, processos judiciais e desgaste da própria função do síndico.

A revolução digital e o vácuo legislativo no mercado imobiliário

A Lei do Inquilinato, de 1991, foi pensada para um mundo analógico. A locação por temporada, prevista por até 90 dias, sempre existiu, especialmente em cidades turísticas e universitárias. O que mudou foi a escala e a natureza da operação. A tecnologia permitiu que imóveis em zonas estritamente residenciais passassem a operar com a dinâmica de um hotel, sem estrutura adequada, sem controle rigoroso de acesso e, muitas vezes, sem o mesmo nível de tributação.

Esse descompasso gerou um choque direto de direitos. De um lado, o proprietário invoca o Código Civil para exercer o direito de usar e fruir de sua propriedade. Do outro, a coletividade condominial exige o respeito à destinação do edifício, prevista na Convenção e sustentada pelo direito de vizinhança.

Quando um prédio residencial passa a receber hóspedes diferentes a cada 24 ou 48 horas, sua natureza muda. E quem fica no centro desse conflito é o síndico, obrigado a mediar disputas que a legislação antiga não resolveu de forma objetiva.

Chegada de hóspedes em aluguel por curta temporada, um cenário cada vez mais comum em condomínios residenciais e que exige regras claras de gestão, segurança e convivência.

O que diz o STJ e por que isso importa para o síndico

Na prática do dia a dia, o síndico precisa de respostas claras. E hoje, o principal norte jurídico vem do Superior Tribunal de Justiça. Em decisões relevantes, como no REsp 1.819.075/RS, o STJ consolidou o entendimento de que a locação por plataformas digitais não se confunde automaticamente com a locação residencial tradicional. O tribunal passou a tratar essa prática como um contrato atípico de hospedagem.

Essa distinção muda tudo. Se a atividade tem natureza de hospedagem, ela se aproxima de uma atividade comercial. Em condomínios com destinação exclusivamente residencial registrada em cartório, isso fortalece o argumento de desvio de finalidade.

O STJ também reafirmou a soberania da Convenção Condominial e da assembleia. O direito de propriedade não é absoluto. A coletividade pode, sim, restringir ou até proibir a locação por curta temporada, desde que haja previsão clara na Convenção ou decisão assemblear com quórum adequado.

Para o síndico, a lição é clara: não agir sozinho. Proibir por conta própria é abrir espaço para ações judiciais. O caminho seguro é levar o tema à assembleia, organizar o debate e formalizar a vontade coletiva.

O PL 4/2025 e a mudança do jogo

Quem acompanha o cenário legislativo precisa ficar atento ao Projeto de Lei nº 4/2025, que trata da reforma do Código Civil. Se aprovado, ele representa uma virada completa na lógica atual. Hoje, a regra é a permissividade: o proprietário pode alugar, salvo proibição expressa. O projeto inverte esse paradigma. A locação por curta temporada em condomínios residenciais passaria a ser proibida por padrão, salvo autorização expressa na Convenção Condominial.

Na prática, isso tira um peso enorme das costas do síndico. Em vez de fiscalizar, provar prejuízos e enfrentar resistência, o proprietário é quem terá que buscar aprovação da coletividade.

O projeto também introduz o conceito de usuário eventual, diferenciando juridicamente quem mora de quem está apenas de passagem. Isso abre espaço para regras específicas de uso das áreas comuns, preservando piscinas, academias e salões de festas para quem contribui de forma permanente com a manutenção do condomínio.

Hóspedes problemáticos e a responsabilidade do proprietário

Um dos maiores desafios da locação por curta temporada é o comportamento dos hóspedes. Quem está a lazer, muitas vezes, não tem o mesmo compromisso com regras de convivência que um morador fixo. Aqui, o síndico precisa agir com rapidez e método. No direito condominial, a responsabilidade é propter rem: recai sobre o imóvel. Quem responde é o proprietário da unidade, não o hóspede.

Reincidências podem caracterizar o proprietário como condômino antissocial, permitindo a aplicação de multas mais severas, que podem chegar a até dez vezes o valor da cota condominial. O PL 4/2025 vai além, prevendo até a exclusão do uso da unidade em casos graves.

Para evitar que penalidades sejam anuladas judicialmente, o síndico precisa trabalhar com provas: registros de câmeras, ocorrências documentadas, relatos formais e histórico de notificações.

O impacto financeiro que muitos ignoram

O debate não é apenas sobre barulho ou segurança. É também sobre dinheiro. Unidades com alta rotatividade geram mais desgaste da infraestrutura, maior uso de elevadores, mais demanda da portaria e aumento no consumo de água e energia em prédios sem medição individualizada. Isso custa caro e o custo é diluído entre todos.

É justo que a coletividade subsidie uma atividade lucrativa individual? Esse é um debate que começa a ganhar força, inclusive no campo tributário. Algumas prefeituras já discutem a cobrança de ISS sobre anfitriões profissionalizados.

Embora taxas específicas ainda sejam controversas, apresentar dados concretos sobre o aumento de custos operacionais ajuda o síndico a conduzir a assembleia com mais racionalidade e menos emoção.

Aluguel por curta temporada transforma a dinâmica dos condomínios, aumentando a circulação de pessoas e os desafios para síndicos e administradores.

Tecnologia como aliada da segurança jurídica

Gerir esse cenário com controles manuais é, hoje, inviável. A tecnologia deixou de ser opcional. O BRCondomínio transforma a portaria em um verdadeiro filtro de segurança. A plataforma permite exigir o cadastro prévio de hóspedes, com documentos, fotos e datas de permanência, reduzindo falhas humanas e retirando a pressão do porteiro.

Além disso, todo o histórico fica registrado. Infrações, notificações, provas e documentos ficam centralizados, protegendo o síndico contra alegações de perseguição ou arbitrariedade. Regras claras, acessíveis e registradas eliminam o clássico “eu não sabia”.

A tecnologia passa a sustentar a autoridade da gestão.

Regras internas atualizadas: o caminho mais curto para a pacificação

Esperar decisões judiciais ou mudanças legislativas pode levar anos. O síndico resolutivo age agora.

Regimento Interno e Convenção precisam refletir a realidade atual. Assembleias específicas, dados objetivos e critérios claros ajudam a reduzir conflitos. Exigência de seguro, limitação de áreas comuns, controle de acesso e regras de identificação não são excessos são gestão responsável.

Quando as normas são claras e a fiscalização é eficiente, o condomínio se valoriza, os conflitos diminuem e a gestão ganha previsibilidade.

O papel do síndico em um condomínio que mudou

O futuro da locação por curta temporada passa, inevitavelmente, pela profissionalização da gestão. Resolver tudo na base da conversa informal é assumir riscos desnecessários. A legislação e a jurisprudência caminham para fortalecer a vontade coletiva. O condomínio tem o direito de decidir seu perfil, e o síndico é o responsável por conduzir esse processo com técnica, equilíbrio e respaldo jurídico.

O síndico moderno não é mais apenas um zelador de estruturas. É um gestor de comunidades, que entende que regras claras, fiscalização eficiente e tecnologia adequada são o que garantem a harmonia, e o valor, de um condomínio bem administrado.

No fim das contas, inovação não precisa destruir a tradição. Quando bem gerida, ela apenas moderniza aquilo que a boa gestão sempre defendeu: ordem, segurança e previsibilidade.