PL 723/2025: Conheça a nova lei do condomínio sobre inspeção e segurança.
- 28 de jan.
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Síndicos, conselheiros e administradoras, muitas vezes pressionados por orçamentos enxutos, priorizam o que é esteticamente perceptível ou o que gera punição imediata. O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é o maior símbolo dessa era: sua renovação tornou-se inegociável não apenas pela segurança, mas pelo medo da perda de cobertura do seguro e das multas pesadas.
Contudo, o "coração" do edifício, sua estrutura, fundações e sistemas ocultos permaneceu em uma zona cinzenta de negligência técnica. O Projeto de Lei nº 723/2025, atualmente em estágio avançado de tramitação na Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (ALESP), chega para encerrar esse ciclo de improviso. Em janeiro de 2026, o cenário é de transição acelerada: a inspeção predial está deixando de ser uma "boa prática" para se tornar uma obrigação legal estruturante.
Vamos analisar o impacto técnico, financeiro e jurídico desta legislação e como o síndico deve se preparar para essa grande mudança de paradigma na manutenção predial dos últimos 20 anos.
O que é o PL 723/2025 e por que ele surgiu agora?
O avanço do PL 723/2025 não é um movimento isolado. Ele é a resposta legislativa a uma série de colapsos estruturais e acidentes com marquises e fachadas que marcaram os anos de 2024 e 2025. O legislador paulista compreendeu que a manutenção reativa (consertar quando quebra) é significativamente mais cara e perigosa do que a manutenção preditiva.
Diferente de normas anteriores que eram apenas sugestivas, o PL 723/2025 estabelece uma periodicidade rígida e critérios objetivos. Ele não foca no "se" o prédio deve ser inspecionado, mas no "quando". A lei retira do síndico o peso de decidir se deve gastar com engenharia; ela transforma esse gasto em um requisito de conformidade (compliance).
O Papel da NBR 16747
A legislação é amparada pela ABNT NBR 16747 (Inspeção Predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento). Isso significa que não basta um "olhar clínico" do zelador ou um orçamento de uma empresa de pintura. A inspeção exige um profissional legalmente habilitado (Engenheiro Civil ou Arquiteto com o devido registro no CREA ou CAU) e um laudo que classifique a urgência das anomalias.
O fim do mito dos "prédios pequenos"
Um dos erros estratégicos de gestão é acreditar que a inspeção predial obrigatória se aplica apenas a arranha-céus ou condomínios de luxo. O PL 723/2025 democratiza (e torna compulsória) a fiscalização em quase todo o tecido urbano de São Paulo.
Os termos de obrigatoriedade são claros e cumulativos:
Critério de Obrigatoriedade | Especificação Técnica |
Área Construída | Edificações com área igual ou superior a 750 m². |
Idade do Imóvel | Prédios com mais de 5 anos de "Habite-se" ou certificado de conclusão. |
Periodicidade | Renovação obrigatória a cada 5 anos. |
Na prática, um prédio de apenas três pavimentos e poucas unidades já ultrapassa a marca de 750m² de área construída. Isso inclui uma massa crítica de condomínios antigos nos centros urbanos que nunca passaram por uma vistoria técnica profunda. Para o síndico, isso elimina a subjetividade: se o prédio tem metragem e a idade, a obrigação nasceu.
A responsabilidade civil e criminal do síndico em 2026
O Artigo 1.348 do Código Civil já impõe ao síndico o dever de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns". No entanto, o PL 723/2025 cria um agravante legal.
Antes, em caso de um acidente (como o desprendimento de uma pastilha de fachada atingindo um pedestre), o síndico poderia alegar que não havia sinais visíveis de degradação. Com a nova lei, se a inspeção não estiver em dia, a omissão é presumida.
Consequências Práticas:
Responsabilidade Pessoal: O síndico pode responder com seu patrimônio pessoal (CPF) por danos causados a terceiros ou à unidade, caso a falha ocorra em um período onde a inspeção deveria ter sido realizada e não foi.
Negativa de Seguro: Seguradoras já estão atualizando suas apólices em 2026 para incluir cláusulas de exclusão de cobertura para sinistros estruturais em edifícios sem o laudo de inspeção predial atualizado.
Multas Administrativas: Embora o valor nominal (R$ 1.000,00 a R$ 5.000,00) possa parecer baixo para grandes condomínios, a multa é recorrente e serve como prova de irregularidade em processos judiciais.
O "risco iminente" e o dever de denúncia
Este é o ponto mais polêmico e estratégico do PL 723/2025. Ele altera a relação de confiança entre o síndico e o engenheiro contratado. Historicamente, muitos laudos eram "engavetados" por síndicos que temiam o impacto político de apresentar reformas caras à assembleia. O novo marco legal proíbe essa prática. Caso o engenheiro identifique uma situação de risco iminente, ele tem o dever legal de comunicar imediatamente o Poder Público (Defesa Civil e Prefeitura).
O que acontece se um Risco Iminente for detectado?
Ação Compulsória: O condomínio não pode mais "votar" se vai fazer a obra ou não.
Poder de Polícia: A prefeitura pode interditar áreas comuns ou o edifício inteiro até que a estabilidade seja garantida.
Execução de Ofício: Em casos extremos, o poder público pode realizar a obra e cobrar do condomínio com juros e multas administrativas.
Essa transparência forçada retira a estrutura do prédio da esfera privada do condomínio e a coloca sob o interesse da segurança pública. O "problema interno" agora é institucional.
Engenharia diagnóstica vs. manutenção corretiva
Para o síndico, a aprovação do PL exige uma mudança radical na previsão orçamentária. A inspeção não é um gasto; é um mitigador de passivos.
O Custo da Inspeção (O Diagnóstico)
A contratação de um laudo técnico em conformidade com as normas nacionais exige a atuação de profissionais com sólida experiência. No cenário atual, diante da alta procura por esses serviços, os honorários profissionais para condomínios residenciais apresentam variações proporcionais às características do empreendimento:
Pequeno porte: Representa um investimento inicial condizente com estruturas de menor complexidade.
Médio porte: O custo situa-se em patamares intermediários, refletindo a necessidade de uma análise mais detalhada de múltiplos sistemas.
Grande porte / Complexos: Demanda valores mais expressivos e compatíveis com a vasta extensão da área construída e a alta complexidade técnica dos diagnósticos envolvidos.
O Custo da Obra (O Prognóstico)
O laudo gera uma lista de prioridades. O segredo da boa gestão em 2026 é entender a classificação de criticidade:
Crítico: Impacto imediato na segurança, saúde ou habitabilidade. Requer ação imediata.
Médio: Compromete a funcionalidade e pode levar à degradação precoce. Planejamento a curto prazo.
Baixo: Perda de desempenho estética ou que não gera risco imediato. Manutenção preventiva de rotina.
O síndico deve usar o laudo para convencer a assembleia de que gastar R$ 50.000,00 hoje em impermeabilização evita um gasto de R$ 500.000,00 em recuperação estrutural daqui a três anos.
O Artigo 1.341 do código civil como aliado do síndico
Muitos síndicos temem a assembleia quando o assunto é obra estrutural. No entanto, o laudo de inspeção técnica é a "arma jurídica" para o gestor.
Sempre que o laudo apontar uma anomalia de risco crítico, a obra se enquadra como necessária e urgente. Conforme o Art. 1.341, § 1º do Código Civil, o síndico pode ordenar a execução de obras urgentes sem aprovação prévia da assembleia se estas envolverem despesas excessivas, devendo apenas dar ciência imediata aos condôminos.
O PL 723/2025 dá o substrato técnico para essa urgência. Não é mais a opinião do síndico contra a vontade dos moradores; é o laudo técnico determinando o cumprimento da lei estadual.
Checklist de documentação
Para que a inspeção seja eficiente e o laudo não seja "genérico", o síndico precisa organizar a casa. Em 2026, a gestão documental é uma competência técnica essencial. O profissional de engenharia precisará analisar:
Manual de Uso, Operação e Manutenção: Entregue pela construtora (frequentemente perdido em prédios antigos).
Relatórios de Manutenção de Elevadores: Itens críticos de segurança mecânica.
Laudos de SPDA e Elétrica: Análise de sobrecarga e proteção contra descargas.
Atestados de Estanqueidade de Gás: Prevenção de explosões e incêndios.
Livro de Reformas (NBR 16280): O registro de tudo o que os moradores alteraram dentro das unidades ao longo dos anos.
A ausência desses documentos aumenta a complexidade da inspeção e, consequentemente, o custo do laudo, pois o engenheiro precisará realizar mais ensaios destrutivos ou vistorias invasivas para garantir a segurança.
BRCondomínio: aqui a conformidade legal vira rotina
Diante de um cenário onde a inspeção predial deixa de ser opcional, a tecnologia passa a ser o braço direito do síndico. O BRCondomínio foi desenhado justamente para que obrigações complexas, como as exigidas pelo PL 723/2025, não se tornem crises administrativas.
A plataforma atua em três pilares fundamentais para atender à nova lei:
Centralização e Memória Técnica
Como vimos, a NBR 16747 exige uma série de documentos (projetos, manuais, laudos anteriores). No BRCondomínio, o síndico dispõe de um repositório digital seguro, onde toda a memória técnica do edifício fica organizada. Isso evita a perda de informações em trocas de gestão e garante que, ao contratar o engenheiro, o condomínio já tenha 90% da documentação necessária em mãos, reduzindo o custo e o tempo da inspeção.
Gestão do Plano de Manutenção e Checklists
O laudo de inspeção gera um cronograma de ações. O BRCondomínio permite armazenar esse "Plano de Manutenção" em nuvem. Com as informações acessíveis, o síndico e o zelador são notificados sempre terão acesso aos prazos de revisões em sistemas críticos (elétrica, bombas, fachadas), o que garante que o prédio chegue à próxima inspeção quinquenal em estado de excelência, evitando o temido "Risco Iminente".
Previsibilidade Financeira e Transparência
O impacto no caixa é a maior preocupação das assembleias. Através das ferramentas de gestão financeira e prestação de contas do BRCondomínio, o gestor consegue:
Gerar relatórios de transparência que mostram aos moradores o custo-benefício da manutenção preventiva versus a corretiva emergencial.
Facilitar a aprovação de orçamentos através de uma comunicação clara e profissional com os condôminos.
Enquanto a lei impõe o rigor, o BRCondomínio entrega a organização. Ter uma plataforma robusta é o que diferencia o síndico que apenas "apagar incêndios" do gestor que entrega segurança jurídica e valorização patrimonial.
O que o síndico deve fazer agora?
O projeto prevê um prazo de 180 dias para adequação após a publicação oficial. No entanto, esperar a sanção final é um risco estratégico. A demanda por empresas de engenharia diagnóstica terá um pico sem precedentes, o que elevará os preços e reduzirá a disponibilidade de bons profissionais.
Plano de ação sugerido:
Fase 1 (Mapeamento): Verificar a área construída no carnê de IPTU e a data do Habite-se. Seu prédio está no radar da lei?
Fase 2 (Sensibilização): Levar o tema ao conselho, afinal, o PL 723/2025 não é uma escolha política do síndico, mas uma imposição legal iminente.
Fase 3 (Orçamento Prévio): Solicitar ao menos três propostas de empresas que sigam estritamente a NBR 16747. Descarte vistorias que prometem laudos "baratos e rápidos".
Fase 4 (Reserva de Contingência): Comece a estruturar um fundo de obras focado em "Integridade Estrutural", separado do fundo de reserva comum.
Valorização patrimonial através da segurança
Historicamente, a gestão de condomínios no Brasil foi pautada pelo imediatismo. Pintava-se a fachada enquanto as vigas do subsolo davam sinais de fadiga; trocava-se o jardim enquanto a impermeabilização da laje pedia socorro. O PL 723/2025 chega em 2026 não para punir o síndico, mas para garantir a segurança e sistematizar a manutenção predial.
A verdade é nua e crua: o prédio pode até esconder seus problemas por um tempo, mas a estrutura (e agora a lei) não esquecem. Quando o problema estrutural "grita", a conta raramente vem pequena, e o custo político e jurídico de ter sido negligente é um preço que nenhum gestor profissional deveria estar disposto a pagar.
Escolher a prevenção não é apenas uma obrigação legal; é uma decisão de valorização patrimonial. Unidades em prédios com saúde técnica comprovada valem mais, têm seguros mais baratos e oferecem o que há de mais luxuoso em um condomínio: paz de espírito.
O futuro valoriza os gestores que utilizam a técnica como escudo e a tecnologia como aliada e o BRCondomínio está aqui para garantir que você não apenas cumpra a lei, mas que lidere seu condomínio com a segurança de quem tem tudo sob controle. Afinal, uma gestão de excelência é aquela que cuida do que se vê, mas, acima de tudo, protege o que sustenta tudo de pé.
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