Manutenção predial: o que é e o que o síndico precisa saber

Gestão de riscos do síndico moderno

A gestão condominial brasileira atravessou, de forma irreversível, a linha que separa o improviso da governança técnica. O modelo baseado em soluções pontuais, decisões reativas e manutenção corretiva já não resiste ao atual ambiente regulatório, jurídico e social. Hoje, administrar um condomínio é exercer uma função técnica, com reflexos diretos na esfera patrimonial, civil e, em casos extremos, criminal do síndico. Nesse novo cenário, a manutenção predial deixou de ocupar o papel de despesa operacional para se consolidar como o principal instrumento de proteção jurídica da gestão. Não se trata mais de “cuidar do prédio”, mas de estruturar processos capazes de demonstrar diligência, método e conformidade técnica.

A manutenção predial deve ser compreendida, portanto, como um processo contínuo de compliance. Quando estruturada conforme as normas da ABNT, ela cria uma trilha de evidências capaz de comprovar que houve planejamento e método. Em uma eventual disputa judicial, a diferença entre a responsabilização e a absolvição raramente reside no acidente em si, mas na capacidade do síndico de provar que agiu com técnica e profissionalismo.

O síndico do século XXI atua sob um regime tácito de tolerância zero ao improviso. As normas técnicas tornaram-se mais específicas, as fiscalizações mais rigorosas e o Judiciário mais atento às omissões na conservação das edificações. A manutenção preventiva, nesse contexto, não é uma escolha administrativa. É uma obrigação estratégica.

PL 723/2025 e a virada definitiva da manutenção predial

A manutenção predial entrou, de forma definitiva, no campo das obrigações legais do síndico. O avanço do PL 723/2025 deixa claro que o poder público já não tolera modelos de gestão baseados em improviso, adiamento de decisões técnicas ou intervenções apenas quando o problema se torna visível. O projeto surge como resposta direta a uma sequência de acidentes estruturais envolvendo fachadas e marquises registrados nos anos de 2024 e 2025, que expuseram o alto custo humano, patrimonial e jurídico da manutenção negligenciada.

O legislador parte de uma premissa objetiva: a manutenção reativa é mais cara, mais perigosa e juridicamente mais vulnerável do que a manutenção preditiva. Por isso, o PL 723/2025 rompe com normas meramente sugestivas e estabelece periodicidade obrigatória e critérios técnicos claros para a inspeção predial. A discussão deixa de ser se o condomínio deve inspecionar e passa a ser quando essa inspeção deve ocorrer.

Esse ponto é decisivo para o síndico. Ao transformar a inspeção em requisito legal, o projeto retira do gestor o ônus político de justificar gastos com engenharia e enquadra a manutenção como obrigação de conformidade. Não se trata mais de uma escolha administrativa, mas de um dever vinculado à segurança, à governança e à proteção jurídica da gestão.

A legislação é tecnicamente amparada pela ABNT NBR 16747, que define diretrizes, procedimentos e critérios para a inspeção predial. Isso significa que não basta avaliação empírica ou soluções informais. A inspeção exige profissional legalmente habilitado, engenheiro civil ou arquiteto com registro no CREA ou CAU, e a emissão de laudo técnico que classifique as anomalias conforme o grau de risco e urgência. Esse laudo passa a ser peça central da gestão de riscos do síndico.

Com o PL 723/2025, a manutenção predial deixa de ser apenas uma boa prática e se consolida como instrumento formal de prevenção de acidentes, de redução de passivos e de blindagem jurídica.

O síndico como garantidor

Responsabilidade civil e criminal na manutenção predial

O arcabouço jurídico da função do síndico repousa sobre um conceito central: o de garantidor. O Código Civil, em seu artigo 1.348, inciso V, impõe ao gestor o dever de diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns. Contudo, a interpretação contemporânea desse dispositivo ultrapassa o texto literal da lei. Ao assumir o mandato, o síndico assume também o risco jurídico pela omissão. Na prática, isso significa que ele possui o dever de agir para impedir o dano. Quando um revestimento de fachada se desprende, um sistema de incêndio falha ou uma estrutura apresenta colapso por falta de manutenção, a responsabilidade deixa de ser difusa e passa a recair sobre a figura do gestor que não adotou as providências necessárias.

O risco ao patrimônio pessoal do síndico

Durante muito tempo, acreditou-se que o condomínio funcionava como uma proteção total para o síndico. Hoje, essa ideia já não é mais absoluta. Quando ficam claros a falta de cuidado, a ausência de manutenção ou a decisão de ignorar riscos conhecidos, a Justiça tem entendido que o síndico pode ser responsabilizado diretamente. Em situações assim, o gestor pode ser chamado a responder até com seu patrimônio pessoal por danos a moradores, visitantes ou ao próprio prédio. Por isso, adotar uma gestão técnica e bem organizada não é apenas uma questão de boa administração. É, acima de tudo, uma forma de proteger a si mesmo.

Manutenção predial como processo de compliance

A manutenção não deve ser tratada como um evento isolado. Ela deve ser estruturada como um processo contínuo de compliance técnico, alinhado às normas vigentes e às curvas previsíveis de degradação dos sistemas construtivos. A engenharia diagnóstica demonstra que todos os sistemas prediais possuem ciclos de vida conhecidos. Ignorar essas curvas é, do ponto de vista jurídico, assumir conscientemente o risco do dano, caracterizando o chamado dolo eventual.

A implementação de um Plano de Manutenção, conforme estabelece a NBR 5674, cumpre um papel que vai muito além da conservação física da edificação. Ele cria uma trilha de evidências capaz de demonstrar, em eventual litígio, que houve planejamento, periodicidade e acompanhamento técnico.

NBR 5674: ela estabelece os requisitos para a gestão da manutenção de edificações, definindo diretrizes para planejar, organizar, executar e controlar as atividades de manutenção ao longo da vida útil do imóvel. A norma determina responsabilidades do proprietário ou responsável legal, a necessidade de um plano de manutenção, registros técnicos e procedimentos que garantam a segurança, a funcionalidade, a durabilidade e a valorização da edificação.

Na prática, a diferença entre uma condenação e uma absolvição raramente está no acidente em si, mas na capacidade do síndico de provar que atuou com diligência.

Relatórios precisos que garantem a conformidade e a longevidade dos sistemas do seu prédio.

Princípios essenciais de governança para o síndico

Para exercer uma gestão sem vulnerabilidades jurídicas, o síndico precisa dominar conceitos que vão além do senso comum e da lógica das decisões coletivas do dia a dia. Quando há risco à segurança, o dever de cuidado se sobrepõe a qualquer deliberação administrativa. Mesmo diante de resistência interna ou pressão por adiamentos, o síndico tem a obrigação de agir em manutenções críticas, pois a responsabilidade legal recai diretamente sobre a gestão.

As normas técnicas da ABNT são o principal parâmetro utilizado por peritos e magistrados para avaliar a existência ou não de negligência. Não se tratam de simples recomendações, mas de referências técnicas objetivas. Além disso, o seguro predial não cobre eventos decorrentes de falta de manutenção. Sem conformidade técnica, o condomínio paga o prêmio, mas pode ficar sem a indenização quando mais precisa.

Toda recomendação técnica ignorada e não formalizada gera passivo jurídico. A rastreabilidade das decisões é parte indissociável da gestão profissional.

Gestão da documentação técnica

A verdadeira proteção contra processos

Em auditorias, fiscalizações ou ações judiciais, vale uma regra simples: o que não está documentado, não existe. A documentação técnica é o corpo de prova da boa gestão. O síndico moderno precisa abandonar a cultura do acordo verbal e adotar a lógica da rastreabilidade total. Um prontuário técnico adequado deve reunir, de forma organizada e acessível, ARTs e RRTs, laudos técnicos, notas fiscais detalhadas e o histórico de intervenções por sistema predial.

Essa organização não apenas facilita a transição entre gestões, mas se transforma no principal instrumento de defesa do síndico diante de questionamentos futuros.

Reformas internas e a aplicação da NBR 16280

Um dos pontos mais sensíveis da gestão predial está na fronteira entre a unidade do morador e as áreas que impactam todo o edifício. Reformas internas, quando feitas sem critério técnico, podem comprometer estrutura, instalações e a segurança coletiva. Por isso, o controle dessas intervenções deixou de ser uma questão administrativa e passou a ser uma responsabilidade direta do síndico.

NBR 16280: A norma determina que reformas com potencial impacto estrutural, elétrico, hidráulico, de gás ou de segurança devem ser previamente comunicadas ao síndico e acompanhadas de plano de reforma assinado por profissional habilitado, elaborado por profissional legalmente responsável.

Na prática, isso significa que o síndico não precisa avaliar tecnicamente a reforma, mas tem o dever de exigir a documentação correta antes do início da obra. Quando esse controle não é realizado, a responsabilidade por problemas futuros deixa de ser exclusiva do morador e pode recair sobre a gestão, inclusive em casos de acidentes graves ou danos estruturais ao edifício.

Sistemas de alta criticidade

Onde a falha é inaceitável

Alguns sistemas compõem o núcleo essencial da segurança da edificação. Neles, não há margem para postergação por conveniência política ou limitação orçamentária. Sistemas de combate a incêndio, elevadores, SPDA, instalações de gás, estruturas e fachadas exigem controle rigoroso e manutenção permanente. A negligência nesses itens expõe o síndico a interdição, perda de cobertura securitária e responsabilização direta.

Profissionais qualificados devem ser responsáveis pela infraestrutura para evitar imprevistos e garantir a eficiência.

O custo da negligência e o valor da manutenção preventiva

A pressão pela redução da cota condominial é recorrente, mas a engenharia é clara. A manutenção negligenciada gera custos exponencialmente maiores no médio prazo. Além do impacto financeiro, há a desvalorização patrimonial. Edificações com governança técnica estruturada, manutenção documentada e conformidade normativa apresentam maior valor de mercado e maior liquidez.

Manutenção não é gasto. É preservação de ativo.

Tecnologia e governança

O futuro da gestão condominial

A tecnologia consolidou-se como ferramenta essencial de governança. Sistemas de gestão, checklists digitais e controle integrado de manutenções permitem decisões baseadas em dados, não em percepções. Com relatórios claros e histórico técnico centralizado, o síndico ganha previsibilidade, transparência e autoridade técnica em assembleias. E, no ambiente condominial, transparência continua sendo o melhor antídoto contra conflitos.

No BRCondomínio, tecnologia e governança caminham juntas para sustentar uma gestão juridicamente segura, tecnicamente sólida e alinhada às exigências do presente e do futuro.