Instalação de carregadores elétricos e a nova lei 18.403
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Este não é um assunto novo aqui no blog do BRCondomínio. Ao longo dos últimos tempos, temos acompanhado a evolução dos carros elétricos e os desafios que eles trazem para a convivência e a infraestrutura predial. No entanto, o que antes era um debate pautado em opiniões e "tendências", agora ganha contornos definitivos com a Lei Estadual nº 18.403/2026.
A sanção desta lei em São Paulo representa um divisor de águas para a gestão condominial como um todo. Ela sinaliza que a eletromobilidade deixou de ser um acessório de luxo para se tornar um direito regulamentado. Para o corpo diretivo e administradoras, a mensagem é clara: o momento de "esperar para ver" acabou. É preciso preparar a gestão para cenários que, embora iniciados em São Paulo, já se espalham por cidades como Uberaba e estados como Minas Gerais, exigindo adaptação sem perda de conforto ou segurança.
A Expansão Legislativa: Além das Fronteiras de São Paulo
Embora a Lei 18.403/2026 seja a referência atual mais forte em São Paulo, o movimento de regulamentação é contínuo e nacional.
Alagoas: O Projeto de Lei nº 1572/2025 segue passos similares, buscando garantir o direito de recarga individual.
Uberaba: A Instrução Normativa nº 07 da Seplan já estabelece diretrizes para que novos empreendimentos nasçam prontos para essa demanda.
Para a gestão, isso significa que a "bolha" paulista é apenas o começo. Administrar um condomínio hoje exige visão sistêmica para entender que essas normas logo serão o padrão nacional.
A Lei 18.403 de São Paulo ataca diretamente o maior impasse da mobilidade elétrica urbana: o veto arbitrário em assembleias condominiais. Ao assegurar o direito do condômino à instalação de estações de recarga individual em vagas privativas, a lei remove do síndico o poder de simplesmente dizer "não", exigindo agora que qualquer negativa seja fundamentada em critérios técnicos objetivos e documentados.
Lei 18.403/2026: do direito individual à responsabilidade técnica
Requisitos mandatórios para a instalação
A lei estabelece um roteiro de conformidade que o síndico deve exigir de qualquer condômino interessado. O primeiro requisito é a compatibilidade com a carga elétrica da unidade autônoma. Isso significa que a instalação não pode comprometer a estabilidade do sistema comum do edifício. Em segundo lugar, a instalação deve observar as normas da distribuidora local de energia elétrica e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especificamente as normas NBR 5410, que trata de instalações de baixa tensão, e a NBR 17019, focada em recarga de veículos elétricos.
A terceira exigência, e talvez a mais relevante para a proteção jurídica da gestão, é a execução do serviço por profissional habilitado, com a devida emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Esse documento transfere a responsabilidade civil e criminal por eventuais falhas técnicas do condomínio para o engenheiro ou arquiteto responsável, protegendo a gestão de acusações de negligência. Por fim, a comunicação formal e prévia à administração do condomínio é indispensável, permitindo que o síndico organize o histórico de instalações e monitore o consumo total do edifício.
O fim do poder de veto e a justificativa técnica
Um dos pontos mais sensíveis para a gestão condominial é o parágrafo 2º do Artigo 1º da Lei 18.403/2026. O texto é taxativo ao estabelecer o limite da soberania das decisões internas frente ao direito individual:
"A convenção condominial poderá dispor sobre a forma de comunicação, os padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo, não podendo, contudo, proibir a instalação da estação de recarga sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada."
Para a gestão, esse dispositivo simboliza a necessidade imediata de assessoria técnica especializada. No caso de uma recusa imotivada ou discriminatória, o condômino poderá apresentar representação junto aos órgãos públicos competentes, o que pode resultar em desgaste reputacional e jurídico severo para o condomínio. A decisão deixa de ser baseada em "vontade da maioria" e passa a ser fundamentada em laudos de engenharia.
A diretriz nacional SAVE e a segurança contra Incêndio
Já falamos sobre a Diretriz Nacional SAVE (Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos), publicada pela LIGABOM em agosto de 2025, e como ela impõe exigências rigorosas que podem conflitar com a viabilidade econômica de prédios antigos.
A natureza das baterias de íons de lítio altera significativamente a chamada "carga de incêndio" de uma garagem. Diferente dos veículos a combustão, os elétricos resultam em incêndios que se propagam com maior rapidez e são mais difíceis de extinguir. Por essa razão, a Diretriz SAVE estabelece que, a partir de fevereiro de 2026, a fiscalização dos bombeiros será intensificada, e a adequação da parte elétrica e de combate a incêndio será obrigatória para a manutenção do AVCB.
Para a gestão, essa conjunção cria uma verdadeira encruzilhada administrativa:
Segurança vs. Direito: Se por um lado não se pode proibir a instalação, por outro, deve-se exigir que ela venha acompanhada de medidas de segurança (como sprinklers e exaustão mecânica) que podem demandar reformas estruturais vultosas.
O Dilema do Rateio: Deve o interessado pagar por todo o sistema de segurança do pavimento ou o condomínio deve assumir como uma melhoria necessária à segurança coletiva? A lei paulista silenciou sobre esse detalhe, o que deve gerar discussões acaloradas em assembleias e possíveis judicializações.
Conflitos x Responsabilidade Civil
A gestão indevida do direito à recarga pode expor o síndico a processos por negligência (caso permita instalações irregulares que causem danos) ou por abuso de poder (caso impeça ilegalmente um morador de exercer seu direito garantido por lei).
A nova legislação em São Paulo, e o PL 1572/2025 que tramita em Alagoas com teor semelhante, visam justamente reduzir essa insegurança jurídica ao estabelecer critérios objetivos. O síndico deixa de ser o "árbitro" da vontade alheia para se tornar um "fiscal de normas". A redução de conflitos internos é um dos benefícios esperados, já que a existência de uma lei estadual forte remove o peso da decisão da assembleia, que muitas vezes era pautada por preconceitos contra a tecnologia elétrica ou medo infundado de explosões.
Antes prevenir do que ser processado
Para garantir a segurança física dos vizinhos e a segurança jurídica, a gestão deve atentar para a "prevenção de gambiarras". A lei 18.403 simboliza a exigência de uma infraestrutura rastreável e corretamente dimensionada. Ao exigir a ART e a conformidade com as NBRs, o síndico assegura que a rede elétrica não sofra sobrecargas que poderiam levar a quedas de energia constantes ou, no limite, a curtos-circuitos e incêndios.
Se o prédio comporta apenas cinco carregadores e há dez interessados, a justificativa técnica fundamentada mencionada na lei torna-se a ferramenta de defesa do condomínio. Nesses casos, a recomendação é que a administração elabore, com um engenheiro eletricista, um "Plano de Mobilidade Elétrica Condominial", definindo as etapas de reforço elétrico e como os custos serão divididos à medida que a demanda crescer.
Modernização e desafios locais
A convergência entre o projeto de Alagoas (PL 1572/2025) e as normas de Uberaba mostra que o Brasil inteiro está mudando as regras para as garagens. O que antes era decidido na conversa, agora segue leis que garantem o direito de instalar carregadores, desde que a parte elétrica do prédio suporte. Para quem administra, o foco saiu da opinião pessoal e passou a ser o cumprimento de normas técnicas e de segurança.
A prioridade da gestão agora é preparar o prédio para essa nova realidade sem sobrecarregar o sistema atual. Leis recentes em São Paulo e outros estados deixam claro que ter um ponto de recarga valoriza o imóvel, enquanto prédios antigos que não se adaptam perdem preço de mercado. A preocupação central é garantir que cada morador pague apenas pelo que consome, sem gerar custos extras para os vizinhos.
Esse movimento nacional exige que o condomínio abandone "puxadinhos" e instalações improvisadas. Com a fiscalização mais rigorosa, inclusive dos Bombeiros, a administração precisa focar em projetos organizados e profissionais. O objetivo final é transformar a garagem em um espaço moderno e seguro, garantindo que o prédio continue sendo um bom investimento para todos os proprietários.
O papel das seguradoras
Com a obrigatoriedade de adequação à Diretriz SAVE até fevereiro de 2026, as seguradoras passarão a exigir a comprovação de que as estações de recarga seguem as normas técnicas e possuem ART. O descumprimento dessas regras pode ser usado pelas seguradoras como justificativa para a recusa de cobertura em caso de sinistros, o que colocaria a gestão em uma posição de vulnerabilidade extrema perante a massa condominial. Portanto, o simbolismo da lei para o síndico é o de uma "política de conformidade" obrigatória para a salvaguarda do patrimônio comum.
Recomendações estratégicas para gestores
O que essa lei simboliza para os condomínios é o fim da era da subjetividade deliberativa nas assembleias e o início de uma gestão pautada pela conformidade técnica e legal. O gestor que compreende esse novo paradigma transforma um potencial foco de conflito em uma oportunidade de modernização e valorização do condomínio.
As recomendações estratégicas que emergem desta análise são claras e devem ser adotadas de imediato pelos síndicos diligentes:
A primeira medida é a realização de uma consultoria técnica especializada para avaliar a capacidade remanescente do barramento elétrico do edifício e a conformidade atual dos sistemas de combate a incêndio frente à Diretriz SAVE. Munido deste laudo, o síndico possui a base necessária para aprovar instalações ou fundamentar tecnicamente as negativas, conforme exigido pela Lei 18.403.
A segunda recomendação é a atualização do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio. É necessário estabelecer o fluxo documental para as solicitações de recarga, definindo prazos para análise, modelos de termo de responsabilidade e critérios de medição individualizada do consumo. O síndico deve garantir que toda instalação seja acompanhada de ART/RRT e que o projeto respeite os afastamentos de segurança das rotas de fuga.
Por fim, o síndico deve promover a educação da assembleia. Explicar que a lei estadual garante o direito à recarga e que a função do condomínio não é impedir o progresso, mas sim garantir que ele ocorra com segurança absoluta para todos. Ao adotar uma postura proativa e técnica, o síndico cumpre seu dever legal de conservação e segurança da edificação, protege-se contra responsabilizações civis e posiciona o condomínio na vanguarda da sustentabilidade urbana. A Lei 18.403 é, em última análise, o certificado de que a eletromobilidade chegou para ficar e que a gestão condominial deve evoluir para acompanhá-la.
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