Infiltrações no condomínio: como a manutenção preventiva salva seu caixa e seu patrimônio
- BRCondomínio
- 19 de ago.
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Por que prevenir é sempre melhor que remediar?
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou que o Condomínio Paineira, no Riacho Fundo, fosse condenado a reparar infiltrações e mofo em apartamentos, sob pena de indenizar o morador em R$5mil. A perícia técnica comprovou que os danos eram resultado da falta de manutenção preventiva das fachadas, áreas comuns do edifício que estavam negligenciadas.
O condomínio foi condenado a realizar os reparos em até 60 dias e arcar com os custos das implicações legais. Este caso evidencia na prática o impacto real e direto da omissão na conservação: prejuízos financeiros, insalubridade, litígio e desvalorização do patrimônio. Ele reforça o entendimento de que a manutenção preventiva não é apenas uma boa prática:
A manutenção preventiva é uma obrigação legal, uma estratégia de proteção do patrimônio e da convivência condominial. Com este contexto, vamos explorar como estruturar um plano efetivo de manutenção preventiva e como a tecnologia, especialmente o BRCondomínio, pode ser o seu melhor aliado.
Segurança em primeiro lugar
Sistemas elétricos, hidráulicos e de gás precisam ser verificados periodicamente. Uma inspeção programada pode evitar incêndios, vazamentos e explosões. Além disso, estruturas como fachadas e marquises, quando negligenciadas, podem oferecer riscos sérios de desabamento, colocando vidas em perigo.
Nesse contexto, as infiltrações são um inimigo silencioso. Elas fragilizam o concreto, corroem ferragens internas e podem comprometer a estabilidade de lajes e vigas. Quando a água encontra instalações elétricas, o risco de curto-circuito e incêndio é real. Outro ponto crítico é a saúde dos moradores: mofo e bolor oriundos de infiltrações são prejudiciais, especialmente para crianças, idosos e pessoas com alergias.
Economia que se acumula no tempo
Resolver um problema antes que ele cresça custa muito menos do que lidar com uma emergência. Trocar uma peça desgastada sai infinitamente mais barato do que reparar um equipamento inteiro. Sem falar no impacto no orçamento: a manutenção preventiva permite planejar gastos e evita que o caixa do condomínio seja surpreendido com despesas imprevistas.
E quando falamos de infiltrações, o ditado “melhor prevenir do que remediar” nunca foi tão verdadeiro. Uma simples impermeabilização feita no momento certo pode custar algumas centenas de reais. Já uma infiltração ignorada pode se transformar em uma reforma que envolve troca de revestimentos, demolição de paredes, substituição de pisos e indenização a moradores prejudicados. Ou seja: cada goteira ignorada hoje pode significar dezenas de milhares de reais em gastos amanhã.
Valorização do patrimônio
Um condomínio bem cuidado é valorizado no mercado. Compradores e inquilinos percebem rapidamente quando há zelo com a estrutura, e isso influencia diretamente no valor dos imóveis. Já a negligência pode desvalorizar até 15% do patrimônio, além de comprometer garantias da construtora em empreendimentos novos.
Poucos fatores desvalorizam tanto um imóvel quanto sinais de infiltração. Manchas no teto, pintura estufada, mofo em paredes e odor de umidade afastam interessados imediatamente. Afinal, ninguém quer comprar ou alugar um apartamento que já demonstra falhas na manutenção.
Por outro lado, quando o condomínio realiza vistorias periódicas, investe em impermeabilização e soluciona infiltrações logo no início, transmite confiança ao mercado e reforça a imagem de um empreendimento sólido e bem administrado.
O risco da negligência e o que pode acontecer quando a prevenção falha
Ignorar a manutenção preventiva não é apenas má gestão. Pode significar problemas legais e prejuízos enormes. O Código Civil, no artigo 1.348, estabelece que cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. Ou seja, é um dever legal. Em caso de acidentes ou danos, a omissão pode resultar em responsabilização civil e até criminal.
Exemplo prático: se uma tubulação estoura porque nunca foi inspecionada, o síndico pode ser acusado de negligência. No caso das infiltrações, quando a origem está em áreas comuns (como lajes, telhados ou tubulações coletivas), o condomínio pode ser acionado judicialmente por moradores prejudicados. Há casos em que o condomínio foi obrigado a indenizar não apenas os danos estruturais, mas também móveis, eletrodomésticos e até roupas afetadas pela umidade.
Outro ponto é que, em alguns casos, a responsabilidade do síndico pode ser objetiva, ou seja, ele responde mesmo sem que se comprove culpa. Acidentes em elevadores afetados por infiltrações, curtos em áreas comuns ou desabamento de revestimentos podem gerar processos difíceis de reverter.
Além disso, há o risco de perder garantias da construtora quando as manutenções obrigatórias não são realizadas dentro do prazo. O custo dessa omissão vai muito além do financeiro: afeta a confiança dos moradores e pode gerar desgastes políticos difíceis de reverter.
Como estruturar um plano de manutenção preventiva eficiente
Para que a manutenção preventiva seja realmente eficaz, ela precisa seguir três pilares: normas técnicas, cronograma bem definido e registro detalhado das ações.
Atenção às normas técnicas
A ABNT NBR 5674:2012 é a principal referência no Brasil. Ela define que todo condomínio deve ter um plano de manutenção com periodicidade e prazos claros, garantindo segurança e funcionalidade ao longo do tempo.
A tecnologia também vem ajudando. Drones para inspeção de fachadas, sensores para monitoramento de sistemas e softwares de gestão que centralizam informações são ferramentas cada vez mais comuns.
Definição do cronograma
O síndico deve listar todas as áreas e equipamentos que precisam de manutenção, estabelecer a frequência de cada atividade e definir responsáveis.
Exemplo de periodicidades:
Diária: limpeza geral, verificação de lâmpadas e pequenos reparos.
Semanal: inspeção de sistemas de segurança, funcionamento de elevadores, cuidados com jardins.
Mensal: limpeza de piscinas, checagem de bombas de água e sistemas de ventilação.
Anual: auditoria completa dos sistemas elétricos e hidráulicos, inspeção da fachada e áreas estruturais.
Registro e histórico
Manter registros é tão importante quanto executar as manutenções. Documentar cada serviço realizado cria um histórico valioso para auditorias, prestação de contas e planejamento futuro.
O fundo de reserva como aliado
O fundo de reserva não deve ser visto como um recurso que fica parado, mas como um seguro financeiro contra emergências e um apoio para manutenções importantes.
A convenção do condomínio deve definir o percentual destinado ao fundo e em quais situações ele pode ser usado. Uma gestão transparente desses recursos aumenta a confiança dos moradores e facilita aprovações em assembleia.
O papel da tecnologia na manutenção preventiva
Não é exagero dizer que a tecnologia transformou a forma como condomínios são administrados. O BRCondomínio é um exemplo de plataforma que reúne funcionalidades para simplificar e potencializar a manutenção preventiva.
Como o BRCondomínio pode ajudar
Gestão financeira e orçamentária: controle de despesas, previsão de gastos e mais de 30 tipos de relatórios para planejamento anual.
Assembleias e aprovações online: votação digital para aprovar orçamentos de manutenção com mais participação dos condôminos.
Comunicação clara e rápida: envio de comunicados e circulares pelo aplicativo, com notificações por push, e-mail e WhatsApp.
Registro digital de ocorrências: documentação organizada e acessível, substituindo livros físicos.
Agendamento e controle de serviços: gestão de fornecedores e acompanhamento das manutenções agendadas.
Da teoria à prática: exemplos reais de impacto
Imagine duas situações:
Condomínio sem plano de manutenção preventiva. A bomba da piscina quebra em pleno verão. A substituição urgente custa o dobro, a piscina fica interditada por 15 dias e os moradores ficam insatisfeitos.
Condomínio com plano preventivo. A bomba foi revisada meses antes e a peça com desgaste foi trocada por um custo mínimo. Não houve interrupção no uso e o caixa do condomínio permaneceu equilibrado.
Essa diferença de resultado é exatamente o que a manutenção preventiva oferece: previsibilidade, economia e tranquilidade.
Prevenção e tecnologia como diferencial de gestão
A manutenção preventiva não é um luxo nem uma opção. É uma obrigação legal, uma estratégia financeira inteligente e um cuidado essencial para a segurança e valorização do patrimônio.
Síndicos e administradoras que adotam um modelo preventivo, aliado a recursos tecnológicos como o BRCondomínio, conseguem transformar a rotina de gestão, ganhar tempo, reduzir custos e aumentar a confiança dos moradores.
No fim das contas, prevenir é investir. E investir na forma certa garante que o condomínio seja um lugar seguro, valorizado e bem administrado.
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