A convenção de condomínio: o alicerce da sua gestão

A convenção de condomínio é o documento que orienta a convivência e a gestão. Ela define direitos, deveres e limites, dando respaldo às decisões do síndico e prevenindo conflitos. Quando bem elaborada e atualizada, fortalece a segurança jurídica, a transparência e a valorização do condomínio.

Sua natureza jurídica é de ato-norma, o que significa que, após ser devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela se torna obrigatória para todos que residem ou utilizam o condomínio, sejam proprietários, inquilinos ou visitantes. Esse registro garante sua eficácia erga omnes, ou seja, perante todos, o que a diferencia de um contrato que só vincula as partes signatárias. A convenção é a voz da coletividade, um consenso sobre como a comunidade deve funcionar, respeitando as leis gerais do país, mas detalhando as particularidades de cada empreendimento.

O amparo legal para a convenção está principalmente no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.333 e 1.334. A Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), apesar de ter sido parcialmente revogada, ainda é utilizada como referência para temas específicos. Essas leis estabelecem os requisitos mínimos que a convenção deve atender, mas dão liberdade para que cada condomínio adapte as regras à sua realidade.

Qual o conteúdo essencial da convenção?

Para ser completa e funcional, a convenção deve abordar uma série de pontos que impactam diretamente a gestão e a convivência. Uma convenção bem elaborada é aquela que antecipa problemas, oferecendo soluções claras e imparciais.

1. Identificação e estrutura:

• Dados do condomínio: nome, endereço e qualificação do empreendimento.

  
  

• Unidades autônomas: descrição detalhada de cada unidade, incluindo sua metragem e a fração ideal correspondente. A fração ideal é o percentual do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade, e é a base para o cálculo de despesas, quóruns de assembleia e distribuição de votos.

  
  

• Finalidade das unidades: estabelecer se o condomínio é residencial, comercial ou misto, e se há restrições ao uso das unidades (por exemplo, proibição de uso para fins comerciais em um condomínio residencial).

2. Administração e gestão:

• Síndico: definição clara das atribuições e deveres do síndico, incluindo a responsabilidade pela prestação de contas, a representação do condomínio em juízo e a convocação de assembleias.

  
  

• Eleição e mandato: determinação do processo de eleição do síndico, do tempo de mandato, da possibilidade de reeleição e da necessidade de um quórum específico para sua destituição.

  
  

• Conselho fiscal: criação e regulamentação do conselho fiscal, que tem a função de auxiliar e fiscalizar a gestão do síndico.

  
  

• Assembleias: estabelecimento dos tipos de assembleias (ordinária e extraordinária), das regras para convocação, dos quóruns mínimos de instalação e deliberação, e do formato de participação (presencial ou virtual).

  
  

A Convenção Condominial é a base para decisões justas e transparentes, fortalecendo a gestão e a convivência entre todos.

3. Finanças e despesas:

• Rateio de despesas: a forma como as despesas comuns serão divididas entre os condôminos é um dos pontos mais sensíveis. O Código Civil (art. 1.336, I) prevê que o rateio seja feito de acordo com a fração ideal, mas a convenção pode prever outra forma, como a divisão igualitária por unidade, desde que haja consenso.

  
  

• Fundo de reserva: criação e regulamentação do fundo de reserva, que serve para cobrir despesas emergenciais ou de grande vulto, evitando a necessidade de rateios extraordinários frequentes.

  
  

• Inadimplência: definição das penalidades para o atraso no pagamento das taxas, incluindo multas e juros, conforme o limite legal (2% de multa e 1% de juros ao mês). A convenção pode estabelecer outros meios de cobrança, mas sempre respeitando a legislação.

4. Direitos e deveres dos condôminos:

• Uso das unidades: detalhar os direitos e deveres dos proprietários em relação ao uso de suas unidades, como a proibição de uso que possa gerar danos ou riscos ao condomínio.

  
  

• Uso das áreas comuns: estabelecer as regras para a utilização das áreas de lazer (piscina, salão de festas, academia), da garagem e de outros espaços compartilhados.

  
  

• Obras e reformas: regulamentar o procedimento para a realização de obras nas unidades, exigindo a apresentação de um plano de reforma e a comunicação prévia ao síndico para garantir a segurança da edificação.

5. Penalidades e sanções:

• Advertências e multas: a convenção deve prever um sistema de penalidades para o descumprimento das normas. As multas podem ser aplicadas por infrações leves, graves ou por comportamento antissocial, e o valor deve estar de acordo com o Código Civil (até 5 a 10 vezes a taxa condominial, dependendo do caso).

Procedimento de aplicação: o documento deve detalhar o processo para aplicação de sanções, garantindo o direito de defesa do condômino e evitando a arbitrariedade.

Da elaboração ao registro: o caminho para a validade jurídica

A convenção nasce do consenso. Sua elaboração e aprovação exigem um processo formal para que tenha valor legal.

1. Elaboração: o texto da convenção é geralmente preparado pela construtora, incorporadora ou por uma comissão de condôminos, com o auxílio de um advogado especializado. É fundamental que o documento seja claro, completo e, acima de tudo, que atenda às necessidades específicas do condomínio.

2. Aprovação: para que a convenção seja aprovada, o Código Civil (art. 1.333) exige o voto de, no mínimo, dois terços (2/3) das frações ideais do condomínio. Esse quórum qualificado garante que o documento represente a vontade da maioria, evitando que as regras sejam impostas por um grupo minoritário. A aprovação deve ocorrer em assembleia, com a devida formalização em ata.

3. Registro em cartório: o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis é a etapa que confere sua validade perante terceiros. Antes do registro, a convenção já tem força vinculante para aqueles que a aprovaram, mas só se torna obrigatória para todos (inclusive futuros moradores) após ser registrada.

Quer facilitar esse processo?

Baixe gratuitamente um modelo de convenção de condomínio, completo e atualizado de acordo com a legislação vigente, para que síndicos e administradoras possam adaptá-lo à realidade do seu prédio.

Esse modelo é um ponto de partida e pode não se aplicar a todos os casos. O uso deste documento não cria nenhum vínculo com o BRCondomínio. É sempre recomendável que você consulte um advogado para garantir que a convenção atenda às necessidades específicas do seu condomínio e esteja em conformidade com a legislação vigente.

Basta clicar no botão abaixo, baixar o arquivo e personalizar conforme as necessidades do seu condomínio.

Convenção vs. Regimento Interno: compreendendo a diferença

A distinção entre convenção e regimento interno é um pilar da gestão condominial. A convenção é a lei maior, a "constituição". O regimento interno é a lei complementar, o "código de posturas" do dia a dia.

• Convenção: foca em questões estruturais (administração, finanças, direitos e deveres gerais). Exige um quórum de 2/3 para ser alterada e precisa ser registrada em cartório.

  
  

• Regimento Interno: detalha as normas de convivência (horário de uso das áreas comuns, regras para animais de estimação, normas para mudanças e reformas). Sua alteração é mais flexível, podendo ter um quórum mais simples (geralmente maioria simples dos presentes), conforme estabelecido na própria convenção.

  
  

Essa hierarquia permite que o condomínio tenha uma base sólida e, ao mesmo tempo, flexibilidade para adaptar as regras de convivência sem a burocracia de uma assembleia e registros complexos.

A atualização da convenção e as consequências da desatualização

A vida em condomínio é dinâmica. Uma convenção de 1995, por exemplo, não prevê o uso de aplicativos de entrega, a instalação de carregadores para carros elétricos ou a realização de assembleias virtuais. Uma convenção desatualizada é um convite para a anarquia. Ela abre brechas para interpretações ambíguas, inviabiliza a aplicação de multas para novas infrações e coloca a gestão em risco.

Manter a Convenção sempre atualizada é essencial para garantir segurança jurídica e harmonia no condomínio.

A atualização é um processo que também exige o quórum de 2/3 dos condôminos. Graças a inovações legislativas, como a Lei 14.309/2022, é possível usar mecanismos como a sessão permanente para coletar votos por até 90 dias, facilitando a aprovação de temas complexos que exigem quóruns altos. A ausência de uma convenção registrada ou o seu descumprimento podem gerar:

• Instabilidade jurídica: a falta de regras claras torna a gestão vulnerável a ações judiciais.

  
  

• Desvalorização do imóvel: um condomínio sem organização, com conflitos frequentes, tende a ser menos valorizado no mercado.

  
  

• Dificuldade de cobrança: sem um documento formal que respalde as penalidades, a cobrança de multas por inadimplência pode ser contestada na justiça.

Em resumo, a convenção de condomínio é a espinha dorsal de qualquer gestão. Um síndico que a conhece, atualiza e aplica com imparcialidade constrói segurança e valoriza o patrimônio de todos. Fale com a equipe do BRCondomínio e descubra como podemos ajudar você a tornar sua gestão ainda mais eficiente e tranquila.